林詩鴻

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??[“房地產資產證券化離不開公開資本市場，離不開相應的金融法律稅收配套政策。”]

??中國房地產行業正從“開發時代”進入“金融時代”。房地產投資不僅僅是住宅開發、商用地產開發投資，還包括日漸崛起的大宗物業投資、私募基金投資，和以MBS/ABS/Reits為代表的證券化投資。中城投資總裁路林在接受《第一財經日報》專訪時表示，“房地產資產證券化離不開公開資本市場，離不開相應的金融法律稅收配套政策。”

??從2002年成立至今，中城投資已經走過12年，是國內最早成立的房地產私募基金管理公司之一。而作為中城投資的“操盤手”，路林見證瞭中國房地產業的黃金時代，他對資產證券化的觀點，道出瞭房地產行業變遷的本質。房地產投資屬於金融資本領域。

??所謂房地產的“金融時代”，是指房地產投資不再隻是住宅、商用地產的開發投資，還包括日漸崛起的大宗物業投資、私募基金投資，和以MBS/ABS/Reits為代表的證券化投資；房地產投資不僅需要開發商，還需要投資商、運營商，以及需要包括銀證信保和私募等金融服務機構。

??按揭資產證券化是最好突破口

??路林認為，中國金融業已經進入資本性、技術性雙重脫媒時代，社會融資滄海橫流，影子銀行、另類融資總額已經超過銀行融資。在這種情況下，以私募基金為代表的市場化融資渠道大有作為。

??而在各類市場化融資渠道中，資產證券化則是降低社會融資成本的一項新型融資工具。通過對基礎資產隔離等手段，將經營性資產上市，從而達到盤活存量資產、增強經營性資產流動性的目的，同時可以降低實體經濟企業的融資成本。

??所謂資產證券化，也就是把欠流動性但有未來現金流的經營性資產，如銀行貸款、企業應收賬款、動產/不動產租賃，經過重組形成資產池SPV，並以此為基礎發行證券。

??路林認為，隨著現實的壓力與監管的推力，資產證券化將走向多類型、多層次、大規模的新常態，成為中國資本市場新的制度安排，為實體經濟融資提供新工具。

??今年11月，銀監會決定將銀行業金融機構信貸資產證券化業務審批制改為業務備案制，以資格審批與產品備案相結合的方式，加快推進信貸資產證券化。而在今年8月，證監會也下發討論稿，試圖推動資產證券化備案制，並實行“負面清單”管理，隻要支持資產不屬於負面清單之列，均可以通過備案發行，而不再需要經過繁雜的審批過程。

??在各類資產證券化產品中，路林認為，按揭資產證券化（MBS）應是一個最好的突破口。在美國，不動產資產證券化最主要的形式是債券化的按揭貸款證券化，其存量和每年新發量都占美國固定收益市場最大份額。次貸危機之前，MBS的存量和發行量達到頂峰，曾高達12萬億美元。到2013年，不動產按揭貸款證券化的存量仍有近11萬億美元，占美國債券市場37%。2013年新發行量近2萬億美元，在當年各類債券中僅次於國債2.1萬億美元的新發行量，超過總發行量的30%。

??按揭資產證券化，是指銀行選定部分個人住房按揭貸款設立資產包，將資產包中的每一筆貸款及其附屬擔保權益轉讓給受托機構，由受托機構以資產支持證券的形式發行受益證券。MBS屬於公共金融政策產品，它不僅有利於盤活房地產融資市場，甚至還可能改變未來中國住房市場的生態。

??過去數年，國內商業銀行僅發行瞭3筆MBS，第一筆是由2005年建設銀行發起、中信信托受托發行瞭國內首筆MBS——建元2005-1個人住房抵押貸款證券，總規模達到30億元。此後，建行又發起瞭總額40億的建元2007-1個人住房抵押貸款證券。今年7月，郵政儲蓄銀行發起的“郵元2014年第一期個人住房貸款支持證券化產品(RMBS)”在銀行間市場成功招標，總規模達68.14億元。

??興業證券首席宏觀分析師王涵認為，今年以來銀行對於按揭貸款特別謹慎，其核心的原因在於，商業銀行存款轉理財，使得負債端的成本和不穩定性越來越高，因此資產端對於久期相對較高的按揭貸款配置意願降低。要解決這種久期錯配的問題，隻能由公開資本市場標準產品——資產證券化解決。

??對銀行來講，按揭資產證券化可以將個貸從銀行資產表內轉移至表外，減少銀行負債，增加現金流和可貸資金。同時，銀行也可以賺取貸款利率和MBS利率之間差價，甚至通道中介費；同時，銀行也降低瞭個貸業務長期資產和短期負債的匹配難度。

??截至目前，個人房屋貸款的餘額超過10萬億人民幣，這是MBS掛鉤的基礎資產。

??REITs是一個特殊目的企業（SPV）

??與MBS有同等重要市場地位的一種證券化產品是房地產投資信托基金(REITs)。這是一種以發行受益憑證的方式匯集大眾投資資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的權益型產品。在國外，REITs已是較為成熟的投資品種被大規模應用；但在國內，由於起步晚、法律稅收等原因，REITs產品發展停滯多年。

??今年5月，中信證券“中信啟航專項資產管理計劃”（下稱“中信啟航”）在深交所綜合協議交易平臺掛牌轉讓，中信啟航是國內首個交易所場內房地產投資基金產品。但與國外成熟的房地產信托投資基金所具有的良好的流動性、較低的投資門檻、產品的標準化和稅收優惠的特征相比，中信啟航與上述幾個特征多數不相關，並不是一種成熟的標準的REITs。但是，無論如何“中信啟航”開啟瞭一個新的投資類別，具有私募REITs的基本特征；未來公募REITs啟動，無疑它是第一個具有“轉板”優勢的試點創新產品。

??路林對《第一財經日報》介紹，REITs設計既可以基於公租房的租金收益，也可以基於寫字樓等大宗商用物業租金收益。REITs的形成至少包含四個要素。首先是需要有以現金流為基礎的資產，資產要能夠持續產生現金流；其次資產是一組或一類資產，是一個資產包，資產可以組合不同區域、不同片區甚至不同階段（例如有的是全租的階段，有的是半租階段，有的是開發階段），這樣就有一個預期，有成長性，才會有人願意買；第三個，資產包需要是一個特殊目的載體（SPV），是一個特殊目的企業。REITs的本質是一種權益型產品或一種股土地貸款彰化竹塘土地貸款票，是一組資產通過一個SPV載體實現上市。

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??其次，REITs把一組資產裝到SPV裡，這種轉讓是一種特殊目的的移轉過程，以後資產也可能再賣掉，移進、移出不宜重復納稅，應該有一種保稅或稅收遞延的安排，在移進SPV時暫不征稅。“可以把REITs認為是一種保稅的SPV，移轉過程遞延征稅。”路林稱。

??而在分配階段，路林認為，也應該對投資人暫免征收所得稅。REITs產品當前租金收益的回報相對微薄，但它能夠把過去投資人買房買樓買商鋪的實物投資，轉移轉化到證券投資中來，是房地產投資“大眾化”的良好工具。要讓一個新的證券類別產品發展起來，監管部門可以考慮對投資人暫免征收個人所得稅。

??最後，REITs經營收益要滿足社會平均回報，需要合理的負債，這就需要有一個合理的負債成本，SPV是一個有效的企業負債載體。比如，一些基於公租房租金收益的REITs，本身租金收益率很低，應該有政策性貸款或商業銀行財政貼息貸款。又如大宗商用物業REITs在公開上市後，如果實際收益率不達標，原來參與發起的業主應承諾把收益的差額補償一部分。

??今年11月，有媒體報道，央行和住建部在北京、上海、廣州、深圳四城市試點推動REITs，試點范圍初步定於租賃性保障房，包括公共租賃住房、廉租房。通過已建成的保障房資產證券化，盤活存量資產，提供後續建設資金，也可以使地方政府在保障房建設管理中承擔的“無限責任”變為“有限責任”，有效解決租賃型保障房資金短板。

??路林介紹，中城投資也在做REITs產品的設計，把旗下的位於上海浦東浦西商務中心區兩座寫字樓當作“引子”，再加上別的城市和區域的幾棟寫字樓。總資產加起來在100億左右，打包做一個SPV。

??“有租金現金流，有業主補貼現金流；把資產裝進SPV的過程稅收遞延，把SPV作為一個稅收遞延載體。同時提供貼息、低息貸款等政策優惠，這樣一定能讓REITs這個產品真正發育、成長、成熟起來，成為資本市場一個全新的證券類別產品。”路林稱。

??但路林也同時認為，REITs最需要監管的地方在於防止資產向SPV移轉的過程中人為“註水”，這和企業IPO時過度包裝、虛假上市的性質是一樣的，傷害的是投資人的利益。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-24/07555953306683953693692.shtml

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