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??根據相關市場研究中心數據，目前，廣州市場消化速度明顯好轉，截至年初，十區二市存量消化周期下降至12個月左右，但是存量卻達到瞭一年多來的最高位。3-5月按正常施工進度，廣州將有約2萬套新貨可以推出市場，可以說貨量非常充足，市場出貨依舊“壓力山大”。

??合富輝煌預計接下來的廣州市場區域特征差異巨大，成交分化明顯：市區200萬以內產品稀缺緊俏；荔灣或受益於市區200萬-300萬改善型需求回升，成交看好；白雲則成交繼續放緩；南沙受惠於自貿區，成交企穩，價格小幅上揚；番禺的結構性缺貨或為蘿崗市場帶來機會。

??三重二胎外圍區域貨量達到近年高位

??去年“9·30”政策的出臺令到低迷的市場提升明顯，周度成交上升接近房貸第2順位年息60%，隨後年末在開發商大力推貨下，成交進一步上升至周均19.2萬平方米的高位。步入2015年，由於春節的到來周度成交有所下滑，但1-2月成交依舊保持在超過10萬平方米的良好水平。

??廣州市場消化速度明顯好轉，截至年初，十區二市存量消化周期下降至12個月左右，但是存量卻超過10100套，持續在高位徘徊，市場出貨依舊“壓力山大”。根據合富輝煌市場研究中心統計，3-5月廣州市十區加上新塘按正常施工進度將有約2萬套新貨可以推出市場，對比2014年各個季度的實際推貨，可以說貨量非常充足。

??從貨量分佈上看，預計外圍供應仍充足，外圍四區(番禺、花都、南沙及蘿崗)均有超過3000套貨量，增城也有超過2800套貨。中心區整體供應稀缺，但荔灣及白雲區有較大變化。

??荔灣區貨量增加，預計有1800套新貨，另有1500套來自廣鋼及保利舊改項目推出認籌。白雲則由於金沙洲供應減少，導致全區供應大幅下降，預計新貨僅1000套。部分區域貨量達到近期高位。蘿崗預計3-5月，全區供應達8200餘套，與蘿崗2014年全年成交量相當。其中在售餘貨5100餘套，新貨3100餘套。

??南沙區2015年2月的可售貨量179平方米，較2014年同期上升94%，而3-5月份預計住宅供貨約3000套貨，主要分佈在南沙中心板塊。3月初花都區在售餘貨達1.33萬套(指已拿預售證並已實際推售的貨量，不包含已拿預售證未推售的貨量)，按2015年首2個月月均成交640套的水平計算，需消化20個月以上；3700套新貨入市將使花都區實際在售貨量再增加近三成。

??區域成交將分化明顯

??據分析，近年中心區成交格局變化大，尤其總價100萬-200萬元產品成交占比由39%逐年下降至當前19%。中心區價格的快速上升，導致此類總價產品縮小，尤其2015年大幅縮減根源就在於此類產品供應的大幅減少。合富輝煌預計接下來市區僅有深業金悅灣、天健上城和汾水花園集中供應此總價段產品，可謂稀缺中的稀缺。

??近期廣州二手樓市呈現“淡季不淡”的局面，主要是整體政策環境放松，部分首改買傢的觀望猶豫的情緒減弱。相當部分買傢在對比瞭市區及外圍物業後，最後做出決定入手市區二手樓市。從數據可以看出，2015年1—2月份，購房總價150萬—200萬元和200萬—300萬元的占比比上年四季度上升瞭15個百分點，他們多選擇90-120平方米物業，此類產品成交占比亦上升瞭6個百分點。市區二手總價150萬-300萬元的需求回暖也為貨量集中的荔灣樓市帶來利好，根據合富輝煌(中國)市場研究中心監測，荔灣區供應集中總價200萬-350萬元，120平方米以下產品，預計將受到廣大置業者的青睞。

??相反，白雲區周度成交量持續萎縮，相比2014年四季度，周均成交量下滑54%，主要原因在於金沙洲作為白雲區長期供應大戶，其中小戶型產品急劇減少，板塊成交量相比2014年四季度下滑65%。而預計3-5月白雲區全新推貨以大戶型產品為主，預計二季度成交將放緩。

??南沙方面，預計南沙自貿區掛牌之後，短期內可拉動住宅市場價格的小幅上升，截止到2015年2月，南沙住宅市場可售貨量達到179萬平方米，是近年的高位，庫存壓力大，市場亦將保持積極出貨，成交量在上年年底10萬平方米月度成交基礎上，預計接下來將企穩這一水平。

??蘿崗在預計接下來3000餘套新貨中，產品集中在70-120平方米兩三房戶型，多為剛需或剛改產品。其中45%貨量集中科學城板塊，其次為蘿崗中心等板塊，科學城東板塊去貨壓力尤其明顯。產品無論是結構或者區域都同質化競爭明顯，壓力巨大。巨大貨量必將令出貨意願明顯的開發商不敢過快提價，價格以相對平穩，這無疑是有利於市場成交。

??與蘿崗區相隔不遠的番禺華南板塊則呈現不同的景象。在接下來的3-5月華南板塊中小戶型緊缺，多數為120平方米以上中大戶型。兩個片區供應的錯位，或許將令到蘿崗市場受到利好，在部分客戶做置業選擇時，更有優勢。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-20/14325984571985936827015.shtml

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