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內容來自sina新聞

葉檀高效保障房機制應減少尋租空間

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  北京自住型商品房應該向上海共有產權房看齊，相比而言，上海的方式尋租空間更小，公平而高效。

  北京首個搖號自住型商品房網站通道爆棚，說明需求者多、性價比高。目前北京申請經適房、限價房輪候傢庭約有13萬戶，具有購房資格的傢庭遠超此數。如果未來放開戶籍限制，需求更加爆林口農地貸款棚。

  自住型商品房仍留有太大的尋租空間。自住型商品房5年後可以入市，政府允許購買者獲得資產溢價。陽光100置業集團常務副總裁范小沖的計算，"以一套同區位的商品住宅和自住型商品房為例，普通商品房的起始售價為1萬元/平方米，那麼自住型商品房的售價僅為7000元/平方米。假設5年後兩種住房的售價都為12000元/平方米，那麼普通商品房在5年後上市交易的話，每平方米可獲利2000元。如果不是唯一一套住房，還需要繳納20%的差額個稅，每平方米能獲利1600元。而自住型商品房5年後可上市，扣除30%上繳財政的收益，每平方米可收益3500元。"

  隻要有高額溢價就有大量尋租。按照北京《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》第六款，購房人取得房屋所有權證5年以後轉讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。購房人將自住型商品住房轉讓後，不得再次購買自住型商品住房。如果免除其他所得稅等，隻征收30%的土地差價，自住房價格越低差價越小。參照經濟適用房非常不公平，購買者可以享受低價，可以享受低稅，還可以享受資產增值收益，擺明瞭是刺激大傢一起去分食大餐。

  經濟適用房覆轍在前，之所以出現大量尋租就是溢價太高，而國內的信用控制系統又跟不上，現在居然通過自住型商品房的方式，再放7萬套，讓600多萬個傢庭中的7萬個傢庭獲益。而其他購買商品房的人，則成為托底房地產價格的冤大頭。

  目前北京有經適房、兩限房、公租房、商品房，再加上自住型商品房，種類已經十分混亂。以往的經適房也好，單限房也好，都出現過各種尋租現象。之所以如此混亂，就是因為理論不切實際的想法，不接地氣，對信用過於樂觀，想給低收入階層公租房，想給夾心層房地產增值的資本利得，如果制定政策者瞭解2胎房貸銀行怎麼貸款比較會過件情況，那就不得不讓人懷疑向購買者放水究竟是為什麼？

  相比而言，上海解決夾心層的共有產權房思路要清晰得多。解決夾心層，用的是共有產權房的模式，大大降低瞭尋租空間。

  共有產權的規則是清明的。按照約定，以購買時價格占相同地段、質量的普通商品住宅市場價格的比例約定產權份額，在《經濟適用住房預售合同》中約定，並在房地產登記信息中予以載明。一般而言，上海當地政府占30%~40%的產權，60%~70%的產權歸個人。

  共有產權房最大的優勢是減少尋租空間，住滿5年後上市轉讓，住房保障機構享有優先回購權，住房保障機構和購房人按各自產權份額分配轉讓價款，僅這一條就把市場溢價尋租的路子給堵得死死的。由於產權共有，購房者出售經適房時，隻有兩種選擇，或者優先轉讓給共有產權人，也就是地方政府，或者向政府按當時的市價購買產權獲得完整產權，這樣一來，其收益大大降低。

  嚴厲而清晰的規則好處明顯。共有產權房推出後門檻一再降低，獲益者大大增加；公積金借款毫無阻礙對夾心層更加有利；開發商明確利潤率與回款周期，不再出現購地退地的現象；保障房建設資金有瞭保障，可以實現周轉，對未來的中低收入群體有利。

  難以執行的規則與可觀的收益，誘惑尋租與投機，建立高效的保障房機制，需要的不是給低收入者資產品溢價，而是讓他們擁有體面的居所，住者有其居，而非居者有其屋。在現行的信用環境下，規則越直白明確，簡單易行，尋租空間越小，中低收入群體獲利越大。

  上海已經想通瞭這一點，而北京還在繞軍公教及個人信貸二胎年息借貸增貸轉貸彎。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-04/07162522448.shtml

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