林詩鴻

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【長沙樓市11月開盤預告】

  1978年，十一屆三中全會拉開改革開放的序幕。彈指35年，被賦予重要改革期待的十八屆三中全會即將接棒。十八大後，履新總書記的習近平將離京調研的首站選在改革先鋒省份廣東，並在那裡對改革提出希望，"敢於啃硬骨頭、敢於涉險灘，既勇於沖破思想觀念的障礙，又勇於突破利益固化的藩籬"。惟有瞭解改革從哪裡起步，方可明白改革要向何處去。為此，我們擷取瞭財稅、金融、國企、城鎮化等改革史的重大片段，以期重新凝結改革的共識、重新凝聚改革的勇氣。

  

土地改革破題

  "要考慮城市住宅分配的一系列政策，不但新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款；住宅出售以後，要聯系房價調整房租，使人們考慮到買房合算。"1980年4月初春裡的一天，鄧小平登上北京前門附近的一座高樓，鳥瞰四周灰舊低矮的建築物，發出的上述感嘆，被看做是中國房地產市場的"初春第一聲驚雷"，隨後30多年的改革中，住房問題的解決一直圍繞著這個圈兜兜轉轉。

  鄧小平提出關於房改的話題並非沒有前兆：我國自新中國成立以來實行的公房政策，雖然對於解決職工住房問題，產生瞭一定的歷史作用。但隨著經濟的發展，其諸多弊端逐步暴露：公房供應與消費的絕大部分支出都由政府和單位包攬，"一條腿走路"的制度難以長期維持，這最終導致建國時的1949年，我國城鎮居民人均住房建築面積為10.8平方米，到1978年反而降至6.7平方米，住房困難戶占城市居民的1/3。

  鄧小平的"第一聲雷"發出同一年，時任深圳市房管局副局長的駱錦星便首次嘗試瞭房地產開發。

  "深圳的開發到處需要錢，香港人啟發瞭我們，香港財政收益三成以上都來自土地拍賣。於是我們就想到瞭租地的方法，用土地換資金。" 駱錦星回憶，當時憲法明文規定不能侵占、出租、買賣土地等，賣地是犯法的事。"省委領導叫我們要走政策邊緣，我就想瞭一個變通的法子，叫補償貿易，我們出地，港商出錢合作建房，利潤雙方分成。"次年由駱錦星擔任總經理的深圳經濟特區房地產公司成立，這也是我國有史以來第一傢房地產公司，隨後新中國第一個準商品房小區東湖麗苑開工建設。

  駱錦星的補償貿易在當時依然引起很大爭議，直到鄧小平1984年1月首次南巡時，登上當時深圳最高的20層國商大廈俯瞰市容，看到建設中的羅湖新城一派繁忙景象，臉上露出笑容並在隨後寫下"深圳的發展和經驗證明，我們哪家銀行貸款率利最低2015二胎年息建立經濟特區的政策是正確的"，才長長地松瞭口氣。

  但真正讓駱錦星摘掉"賣國賊"帽子的，還是1983年12月1日的那場土地拍賣會。這是新中國成立後的第一宗土地公開拍賣。但卻是在疑似"違憲"的前提下進行的：當時的《憲法》明確規定"任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地"。最終又是駱錦星以525萬元高價拍得特區這宗面積為8588平方米的土地使用權。

  一個月後，也就是1988年1月，第一次全國住房制度改革工作會議召開，提出瞭我國房改的整體構想，勾勒出我國政府新的城鎮住房政策的輪廓，宣佈將房改正式納入中央和地方的改革計劃分期分批推行，中國住房制度改革的大幕徐徐拉開。隨後，七屆全國人大通過瞭《中華人民共和國憲法修正案》，把禁止出租土地的條款刪去，規定"土地的使用權可以按照法律的規定轉讓"。

  土地制度的破題給瞭房地產業商品化發展的基本條件，如果沒有土地有償使用，住房商品化就無從談起。然而無論是1987年憲法的修訂，還是隨後的土地管理法頒佈，都沒有從根本上改變我國城市土地的"雙軌"流轉機制，甚至在一定程度上加劇瞭雙軌流轉的矛盾：城市與農村同質同地價格的大幅差異、補償機制的不健全，都造成瞭土地市場乃至房地產市場的種種矛盾，屢禁不止的小產權房便是其中之一。

  市場化起步即加速

  就在外界普遍認為土地有償使用的開閘，將帶動房地產業全面發展的時候，中國卻在這一年迎來瞭嚴重的通貨膨脹，通脹率一度高達18.5%。因此，中央啟動瞭國民經濟的治理整頓，重新加碼計劃經濟，這讓房改在此後三年時間內基本陷於停頓狀態。

  在經歷瞭嚴重的通貨膨脹與持續低增長雙重夾擊後，中國的經濟已經到瞭必須要快速發展的階段，而能夠拉動數十個產業，兼顧投資與消費的房地產業再度被提及。為此，1992年鄧小平南巡視察時一再強調的"改革開放的膽子要大一些，抓住時機，發展經濟，發展才是硬道理"，隨後國務院發佈瞭《關於深化城鎮住房制度改革的決定》，正式開啟瞭城鎮住房制度的改革之路，投資熱由此產生。

  王石、潘石屹、馮侖、王功權等絕大部分房企老板在那個時候積攢瞭自己的原始資本，但由於個人住房消費尚未放開，70%左右的商品房是被企事業單位整棟或多層購買，監管層和開發商們都明白，何時個人住房消費真正啟動，房地產業的市場化改革才能算是真正開始。

  中國人再一次在危機面前找尋到瞭自身發展的途徑。1997年亞洲金融危機後，前期投資熱急速降溫後出現瞭外商抽逃資金留下的"半拉子"工程，各級銀行無奈層層清欠連環債務，在外需全面停滯的情況下，發展內需市場成瞭中國惟一的選擇。

  當年11月，時任國務院副總理和中國人民銀行行長的朱鎔基在深圳與萬科集團董事長王石會面時，後者給前者講瞭那個改變中國房地產業的段子："一個美國老太太和一個中國老太太在天堂相遇。中國老太太說：'我攢瞭30年錢，終於在死前買瞭一套大房子。'美國老太太說：'我住瞭30年的大房子，終於在死前還清全部貸款。'"

  一年後的7月3日，國務院發佈《關於進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》，宣佈全國城鎮從1998年下半年開始停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經適房為主的多層次城鎮住房供應體系。以此為標志，住房制度改革全面展開，老百姓開始進入買房市場。

  次年2月，中國人民銀行下發《關於開展個人消費信貸的指導意見》，在"積極開展個人消費信貸"的引導下，貸款買房、按揭等新概念開始登陸中國內地。

  中國房地產研究會副會長顧雲昌後來回憶，中國房地產這架巨型飛機之所以能一飛沖天，主要靠"兩架發動機、一個燃料庫"。其中一架"發動機"是房改。如果不是住房商品化，樓市就不會這麼熱；另一架"發動機"是土改，將土地所有權與使用權分離，允許使用權上市出讓，意義巨大；"燃料庫"則是個人住房貸款，沒有金融支撐，老百姓就不能用明天的錢圓今天的住房夢。

  這樣一組數字或許更能說明住房商品化來臨給中國經濟的影響：從宏觀經濟層面看，本輪調控前，我國房地產業開發投資額由1998年的3614.2億元提高到2006年的19422.9億元，八年間增長瞭5.37倍，年均遞增23.4%；GDP的增長中，大約1.3個百分點，再加上間接貢獻，估計可達到1.9-2.5個百分點，占到GDP總體增長的30%；從行業帶動看，上到水泥鋼筋，下到窗簾佈料，房地產業的興衰直接帶動瞭40餘個產業的發展。

  調控在路上

  如果說1988年通過的《中華人民共和國憲法修正案》，打破禁錮的土地使用權轉讓，標志著中國的土地市場走上瞭有法可依的軌道，宣告瞭由土地改革開啟的房地產業發展的話，那麼2004年3月多部門下發的《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，則宣告瞭中國土地使用權協議不透明的協議出讓制度終結，從2004年8月31日起，所有經營性的土地一律都要公開競價出讓，業內稱之為"8·31土地大限"，中國樓市由此走上調控十年。

  當時，在經歷瞭七年的快速發展後，全國的房地產市場再次爆發瞭前所未有的"危機"。

  "因為當時整個行業發展得太好瞭，開發商買地就跟買白菜一樣，有錢沒錢先拍下來，再去借。"中國房地產業協會副會長朱中一回憶，由於眼見一線城市為代表的房地產市場處於高速發展階段，開發商紛紛開始空手套白狼的"圈地運動"。

  除瞭要求土地交易一律招拍掛進行外，為瞭使已經顯露出過快上漲跡象的房價進一步降溫，2005年3月國務院出臺八條意見穩定房價。在2006年5月，國務院再次出臺六項措施調控房地產業，兩個月以後，針對外資投資房地產的"限外令"出臺，隨後，購房者全面進入觀望期。

  在隨後的兩年間，國內房地產調控政策出臺不斷，樓市也終於在2007年顯露出真正全面降溫的態勢：當年12月24日，萬科董事長王石拋出拐點論。2008年1月上旬，京城規模最大的房產經紀公司中大恒基連續關閉門店。6月開始，深圳市場出現大面積斷供。

  就在大傢都以為樓市真的會出現驚天巨變的時候，由次貸危機升級的金融危機卻波及全球，中國為實現快速走出危機的救市政策，成為樓市調控政策的分水嶺。

  當年11月5日，國務院常務會議明確提出促進經濟增長的10條具體措施，公佈的4萬億元投資計劃中，有9000億元投向房地產以加快建設保障性安居工程。11月26日，央行宣佈降息。 12月22日，國務院辦公廳正式出臺《關於促進房地產市場健康發展的若幹意見》。

  在宏觀層面政府強力推動救市、房地產市場逆向調控下，2009年下半年開始，全國房地產市場價量齊升，房價迅速強力反彈，當年全國房價同比增幅高達20%以上。

  面對房價過快上漲的巨大社會輿論壓力，2010年元旦剛過， "國十一條"正式出爐，卻收效甚微，特別是在全國"兩會"後，多地頻出"地王"，為此僅隔瞭3個月，被稱為史上最嚴厲、以限購、限貸為核心的"新國十條"正式出爐，由於包括限制異地購房(限購令)、大幅提高二套房貸款標準和購買第三套房不予貸款等具體可執行性的措施，並推出瞭五年內新建3600萬套保障房的計劃。此時，涵蓋土地供給、信貸、稅收、保障房等各方面的差別化調控體系形成。

  北京商報記者 齊琳/文 王飛/制圖

  問路未來十年

  供需矛盾如何解決

  在經過十年4輪9次調控後，雖有2007年的短暫降溫，但承做房貸二胎銀行貸款全省皆可處理樓市僵局仍未打破。從2003年的"18號文"，到隨後出臺的"國八條"、"國六條"、"國四條"、"國十條"、"新國八條"，再到今年的"國五條"及其細則......十年裡，國務院先後9次常務會議專題研究房地產市場調控，在一浪高過一浪的調控聲中，房價依舊堅挺，在土地財政、供需矛盾等問題的"困擾下"，以行政手段為主的短期調控再度走向十字路口。就在上周，中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習，習近平總書記指出，加快推進住房保障和供應體系建設，要處理好政府提供公共服務和市場化的關系、住房發展的經濟功能和社會功能的關系、需要和可能的關系、住房保障和防止福利陷阱的關系。隨後被包括參會的清華大學教授劉洪玉等專傢解讀為市場化改革的信號。

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  近十年來，政府幾乎每年都要出臺政策對房地產價格進行調控，但效果甚微。無論是2005年的"國八條"還是2006年的"國六條"、2010年的"國十條"都貫穿著一個思路--通過抑制需求來控制房價。今年3月，"國五條"中更是明確對投資或投機性購房的收益征收20%的所得稅，其用意在於打擊房地產投機。試圖從抑制需求入手來控制房價上漲趨勢。從市場運行的結果看，房價一路走高，絲毫沒有受到該政策的影響。

  事實已經表明，通過抑制需求的辦法來控制房價是難以奏效的。尤其是控制房地產開發商資金來源的做法，雖然在短期內使土地價格得到控制，但從中長期看此舉減少瞭住房供給的數量，加劇瞭房價上漲的壓力。

  關於過去年調控的共性毋庸再談，那就是以購房者為調控主要對象，以限制購買資格、提高購房成本為主要手段，以控制房價為主要目的。這樣的調控用萬達集團董事長王健林的評價，就是"定位發生瞭偏差"。

  監管層似乎也意識到這樣的問題，以北京為例，近期推出的自住型改善商品房已經把新一輪加碼調控的重點轉移到增加供應方面。

  ■保障體系是否需要調整

  作為確保供應的一部分， 從2007年開始，國傢對於保障房的重視程度不斷增加，今年3月以來，在中央不提調控房價的同時，繼續強調保障房與棚改房。顯而易見，在保障房方面的態度，與調控房價方面，形成鮮明反差。新一屆政府更加強調市場機制，同時加強住房保障，也即"兩條腿走路"。

  然而，由於中國的保障房名目繁多、覆蓋面狹窄，投融資渠道單一，相關配套政策不完善、缺乏有效的管理體制和監督機制，致使保障房建設進展慢、質量差、分配不公、空置嚴重、設施和服務不配套等問題日益突出。

  從建設層面來看，隨著2008年以後公租房的逐步推開，國內保障性住房的供應體系發生調整，由過去的以售為主，向租售並舉、以租為主轉變。這樣的轉變在於，明確瞭保障性住房的根本目的在於確保基本居住權，而不是賦予產權，一定程度上擠壓瞭尋租空間。

  在分配層面，審計署近日發佈的"2012年城鎮保障性安居工程跟蹤審計結果"顯示，有10.84萬戶不符合保障條件的傢庭，因提供不實資料、相關部門審核把關不嚴，違規享受保障性住房實物分配3.89萬套、領取租賃補貼1.53億元。

  在後期管理方面，隨著保障傢庭的日益增多，退出機制的不健全與配套方案落實的不到位，相應矛盾也將逐步暴露。

  ■長效機制是否可期

  去年以來，房地產調控的"長效機制"，成為行業"熱門詞"。而過去十年的屢調屢漲是長效機制如此受到期待的核心原因。

  實際上，相關部門確實已對長效機制進行過多輪探討，有關報告數易其稿。更多地采用稅收、信貸等經濟和法律手段進行調控，同時在完善住房用地供應體系、房地產稅收制度、金融制度和推進住宅產業化等方面健全長效機制。

  一如業內一致的判斷，於樓市，很難有一種什麼機制能夠做到大傢都滿意，既然如此，對於走到十字路口的樓市調控，我們應該期待的是什麼呢？事實上，從前三季度國傢層面對地方自主進行調控政策變更的態度上看，更多的是在進行調控權力下放，即在不違背總體原則的情況下，允許地方政府根據自身實際適時改變行政調控策略，不再像之前那樣采取全國"一刀切"的調控方式，從而使不同地方的樓市調控呈現符合自身實際特點的差異化局面。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-07/15163705149.shtml

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