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滬七條發威樓市降溫焦慮房東一夜降價50萬
[ "滬七條"出臺後，上海在預售證發放方面明顯收緊，加上限購限貸升級，短期內，市場上行空間將受到顯著壓縮 ]
發佈第二天便開始嚴格執行的"滬七條"，讓剛剛收獲2010年以來成交最活躍"金九銀十"的上海樓市逐漸"冷靜"下來。
上周末，上海僅有三個項目約500套房源入市，且去化率均未超過七成，這和前兩個月動輒八九成的開盤去化率相去甚遠。
上海多傢大型中介相關負責人告訴《第一財經(微博)日報》記者，"滬七條"出臺後，上海在預售證發放方面明顯收緊，加上限購限貸升級，短期內，市場上行空間將受到顯著壓縮。
焦慮房東一夜降價50萬
10月初，劉先生將一套位於上海松江新城的三房掛牌出售，總價230萬元。由於他堅持不還價，導致多個意向客戶流失。"滬七條"出臺後，看房客戶明顯減少，這讓劉先生心裡有些焦慮不安。日前，他開始轉變態度，向經紀人表示可以讓步5萬元，如有意向買傢，還可以進一步協商議價。
漢宇地產松江新城分行的張經理告訴記者，類似於劉先生這樣轉變態度的賣傢，目前的比例已經提升至15%左右。
信義房屋分析師謝一枝透露，"滬七條"出臺後，二手房掛牌量上升兩成，帶看量卻出現瞭兩成左右的下滑，這表明房東賣房的誠意度在提高，而此前習慣追漲的購房者開始轉向觀望。
謝一枝表示，以目前在售的虹口區某套二室戶為例，客戶自7月初掛牌後，在價格上始終不肯做出讓步。"滬七條"出臺後，看房者出現減少，房東心態出現變化，將該房屋的售價由360萬元降低至310萬元。
相比房東心態的變化，"滬七條"對需求端的影響則更為直接。
21世紀不動產上海銳豐淞南店的楊經理告訴記者，有一組非滬籍客戶在10月期間看中瞭一套房源，不過因其將於11月末才滿足舊規要求(2年內累計繳納1年以上稅收、社保)，故在與業主溝通後，決定於12月初辦理過戶相關手續，並支付瞭定金3萬元。新政出臺後，該購房者購房需再等上1年才能獲得購房資格，直接促使該交易難產。
"目前外省市購房者在上海樓市中占到瞭四成左右的比例，新規定如得到嚴格執行，顯然會將大量購房者擋在市場之外。"德佑地產研究總監陸騎麟對記者稱，進入11月後，二手市場轉冷的跡象十分明顯。
"僅從德佑地產的成交情況來看，11月上半月的二手房成交量相較於10月下半月下滑瞭四成左右。隨著時間的推移，政策對樓市的掣肘作用可能得到更明顯的體現，尤其在一些外省市購房者較多的區域，二手房價格的持續上漲將得到較大遏制，小幅降價的行為也將更加普遍。"陸騎麟如是說。
預售證發放"遇卡"
與二手房市場一樣，新房市場也明顯感受到"滬七條"帶來的"寒意"。上周(11月11日~17日)上海新建商品住宅成交面積為25.94萬平方米，環比前周下跌36.2%，這是上海新房成交近六周來首次跌破30萬平方米大關。供應方面，上周上海新房新增供應面積為22.07萬平方米，環比下跌55.3%，為近九周的最低點。
有開發商代表向記者反映，上海已有不少區縣開始嚴格控制預售證的發放，特別是高價項目想要在年底前入市可謂十分困難。"目前壓瞭一大批預售證，批出來的都是低價盤，主要目的是控制年底的房價。"
"類似的措施在往年房價上身份證正反影本二胎年息借貸增貸轉貸漲過快時也使用過，一般情況下，高價項目預售證的獲批難度就相對較大，現在就更難瞭。"上述開發商代表稱，"聽說單價超過區裡平均價的，預售證都要到市局審批。"
"現在開發商對此抱怨確實比較多。"一位資深業內人士表示，"此前單價在4萬元/平方米以上的房源預售證，要到市裡批。現在是漲價10%以上的，區裡直接不給批。"
上海中原地產市場研究總監宋會雍表示，收緊預售證發放主要針對的是一些高端物業，是一種短期的行政性應急行為。"這隻是把買房時間延後，並不意味著需求會消除。"
同策咨詢研究總監張宏偉認為，延發高端樓盤預售許可證的方法，可以在結構上控制整個房地產市場的成交均價，但從個案價格來看，由於市場供求關系較為緊張的基本面並沒有改變，房價很難出現實質性的下調。"一旦政策執行層面出現瞭松動，高端市場成交馬上就會有報復性的反彈。"
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在剛剛過去的10月，今年1至7月房價漲幅一直位居一線城市末位的上海，房價同比漲幅達到21.4%，意外領漲全國。
"'滬七條'的出臺在某種程度上就是為瞭'應對'這個數據。"一位不願透露姓名的業內人士對記者稱，上海的市場化程度是很高的，但房價累計漲幅過高，限購升級包括預售證收緊等行政手段的出臺，也是逼不得已。"但這些手段確實是短期降溫樓市最好的辦法瞭。"
"本來年底就是樓市淡季，加上政策收緊的疊加影響，最近兩月的成交量有可能相比前期下滑三到四成。"宋會雍表示，"按照市場的正常節奏，明年年初開始，樓市還是會逐步回暖。"
克而瑞機構分析師薛建雄判斷，"接下去，新房成交量會逐月下降30%，明年2月份會降到最低，3月份開始穩步回升。近期房價會逐步停漲，明年3月份開始，可能會有部分剛需項目降價促銷。二手房成交的下滑可能會更明顯，個人預計，年底成交量會較上兩個月下滑50%左右，明年年初，就會有一些房東開始降價拋售房源，3月份以後，二手房市場則有望和新房市場一樣企穩回暖。"
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新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-11-22/08162506154.shtml
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