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2014年以來，佛山樓市表現暗淡，下行何時探底成為樓市觀望者最關切的話題。

僅兩成受訪者馬年有購房計劃

近六成受訪者看跌或看穩樓價

  小王最近比較興奮，因為年近三十的他即將雙喜臨門：婚期在即，還在禪城中心區亞藝版塊買瞭套新房，總價僅為"8字頭"。沒錯，這套房子正在雅居樂曼克頓山。

  今年3月，雅居樂地產突然宣佈旗下豪宅樓盤曼克頓山降價促銷，降價幅度令人瞠目結舌。單價最低"8字頭"起，相比於去年年中雅居樂曼克頓山項目剛入市時的14000元至15000元/平方米均價而言，價格幾乎降瞭三四成。

  今年以來，佛山樓市表現黯淡，多個樓盤打著不同名義降價促銷，掀起一輪降價潮。但在這輪尚未褪去的降價潮中，並非所有購房者都會選擇立即出手。樓價下行何時探底成為樓市觀望者最關心的話題。

  "地王"項目推遲入市時間

  記者從龍光地產和中鐵集團獲悉，2013年禪城亞藝板塊綠景路和廣東金融高新區B區兩大"地王"項目今年內不會入市。"最快也要到明年1月份推出市場"，龍光地產相關負責人表示。

  時間回溯到2013年下半年，龍光地產和中鐵集團先後蟬聯佛山單價地王，樓面地價分別為8753元/平方米、9418元/平方米。按照一般地產開發周期，這兩個"地王"項目原本會於今年入市。

  為何"地王"項目推遲入市？佛山市房地產協會副會長駱儀克認為樓市行情不好是直接原因，"房地產銷售最註重一炮打響，倘若開盤的時候不溫不火，這個項目就沒救瞭"。尤其是"地王"項目，由於本身高，對售價的期望值自然也高，市場不好的時候沒有人會願意為高樓價買單。

  佛山中原地產董事總經理餘鴻贊同以上觀點，"如果不開發的話，地王仍然有升值的希望，但倘若開發瞭卻賣不好，就隻能一路貶值到底"。

  今年3月份雅居樂曼克頓山的虧本甩賣就與其開盤未能熱賣有關。根據業內消息，直至雅居樂宣佈降價，曼克頓山的銷售總量仍然是個位數。

  與此同時，在開發過程中，開發商往往會對"地王"項目投入更多精力。餘鴻認為，房地產粗放式開發經營的時代已經過去，目前的購房者對於樓市產品的期待更高，要求自然更高。尤其是"地王"項目歷來價格不菲，如何讓購房者願意出高價是開發商必須考慮的問題。

  龍光集團相關人士透露，除瞭等待好時機之外，龍光集團對於該"地王"項目的產品規劃和設計投入瞭更多精力，期待以高產品附加值換得與之相匹配的價格。

  佛山樓價或保持平穩

  雖然2013年下半年的"地王"項目都已經明確表示今年不入市，但更早些的"地王"則"難以再等"。據統計，2014年，佛山樓市將有至少六大"地王"項目推向市場，包括怡翠晉盛、金地瓏悅、越秀星匯雲錦、佳兆業濱江1638，桂城的中海環宇天地與中海桂城C11街區項目。

  "地王"紮堆入市，今年佛山地產市場的推貨量並不小，數據顯示，本月底佛山約有50多個樓盤紮根推售，備戰五一。經過前幾個月的樓市淡季，不少開發商對"五一"銷售寄予厚望。

  地產界分析人士則認為"五一"可能是馬年佛山樓市的分水嶺，倘若"五一"賣得好，下半年的樓市形勢或將持續良好。但駱儀克同時指出，要做好最壞的打算，"如果五一賣不動，估計下半年樓市會持續冷淡"。

  那麼，這個"五一"，市民的買房熱情究竟如何？在近期同城媒體做得一項問卷調查中，有超過六成受訪者選擇瞭"不會買房，繼續保持觀望，下半年再說"，約兩成受訪者表示猶豫，而選擇"確定買房"的僅占16%，理由是"五一節點優惠多"。

  根據國內知名證券公司申銀萬國日前統計數據，近8年來，佛山樓市供需比為134.4%，屬房地產市場供給輕度過剩的三線城市，高於全國平均住宅供需比水平。

  "供應過剩決定瞭佛山樓價難以大漲"，駱儀克說，但大跌同樣不太可能，綜合近幾年佛山樓市情況來看，佛山房地產市場泡沫並不明顯，"廣州外溢的購房者為佛山樓市註入活力"。根據申銀萬國統計數據，廣州近8年的樓市供需比僅為56.3%，該數據意味著廣州樓市供給相對不足。

  據調查，當前佛山有近六成市民看跌或看穩房價。

  數讀"地王"

  2012年12月20日

  中海以28.4億元競得桂城蟲雷崗地鐵站旁8萬平方米商住地，溢價26%，樓面價6585元/平方米，2012佛山總價和樓面價"雙料"地王誕生。

  2013年2月7日

  能興海外投資管理有限公司以34.5億元斬獲佛山新城"巨無霸"地塊，樓面地價4543元/平方米，溢價率達到130%。該地塊為2012年以來佛山總價地王。

  2013年2月28日

  金地地產以13.85億元競得桂城D11街區B宗商住地塊，溢價率高達87%，樓面地價為7423元/平方米，成為2010年以來佛山出讓樓面地價最高地塊。

  2013年8月15日

  龍光地產以6.01億元總價競得城亞藝湖板塊一商住用地，樓面地價8753元/平方米，溢價率103%，刷新佛山單價地王最高紀錄。

  2013年10月25日

  中鐵集團以11.05億元總價奪得金融B區商住地塊，樓面地價9417元/平方米，溢價率81%，再次刷新佛山單價地王紀錄。

  "地王"≠高房價

  ■觀察

  新近"地王"項目往往是評測區域樓價的風向標。一般來講，"地王"預示著高房價，但"地王"卻不是高房價的決定者。兆陽地產副總經理梁翠薇曾公開表示，影響樓價的因素有很多，不能簡單認為"地王"樓盤就可以賣得很貴。"地王"賣什麼價，還要看消費者的平均收入水平，他們對樓價的心理承受力在哪裡。因為，樓價再高，也需要購房者"埋單"。

  打個比方，由於樓面地價偏高，2010年佛山嶺南天地與佛奧灣曾將銷售均價定在20000元/平方米左右，結果購房者並不買賬以致銷售不佳。之後幾年，嶺南天地一直在15000-17000元/平方米之間，甚至曾跌至12000元/平方米，佛奧灣則一度降至7000元/平方米。

  再比如雅居樂曼克頓山，去年最初面市的時候市場定價約為15000元/平方米，銷售同樣不佳。上個月，雅居樂宣佈降價銷售，均價9000-10000元/平方米，結果大賣。這說明並非市場沒有需求，而是高房價會令購房者望而卻步。

  一項調查結果顯示，有超過八成的首次置業者認為目前佛山房價略高或很高。

  根據慣例，在禪城，一般高端住宅賣到15000元-16000元/平方米時會遭遇"銷售瓶頸"，佛山萬科廣場與萬科水晶城曾將售價調至16000元/平方米以上，但市場反響一般，隻得分別降至13000與10000元/平方米的均價，才重新贏得認可。南海部分樓盤如創鴻城等前幾年曾將銷售均價升至16000元/平方米，但後來也調至12000-13000元/平方米才有市民前往購房。

  佛山市房地產協會副會長駱儀克認為，"地王"樓盤一般環境較好、占用政府基礎資源較多，該類型樓盤會使區域樓價堅挺，但總體來說，佛山"地王"樓盤增多，隻能說明消費者、投資客選擇餘地大瞭，但不能簡單認為會大幅推升樓價。

  撰文：南方日報記者南盼

  攝影：南建地貸款屏東東港建地貸款方日報記者戴嘉信

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-30/08584105289.shtml

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