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  對於這些次主力店,商場通常要花很多心思挑選,必須尋找到那些能夠產生銷售額的商傢。並可能把它們統一規劃成主題區域,比如兒童區域、餐飲區域,用以集中拉動人氣,形成規模效應。

  一直以來,強勢的大客戶都不是商場的主要租金來源。原來的商鋪盈利模式,就是在租金收益上給一些大品牌的店(主力店)讓利,把它們吸引過來,作為一個迅速招攬客戶的手段。同時,從整體的營利性考慮,又需要引進一些中等品牌(次主力店),通過對它們收取高租金,以平衡整個區域的租金收益,繼而實現商鋪整體資產收益的平衡。

  根據國信證券的樣本測算,2012年到2015年,國內商業地產面積的年復合增長能達到18%,屆時消費需求的增長將趕不上商業面積的增長,導致商場平效每年降低6%。與零售地產的發展休戚相關的傳統零售業態,亦在互聯網的沖擊下急速下滑。

  楊詠詩認為,最終的目的就是"必須給消費者足夠的理由,放棄輕松簡單的網上消費而去購物中心"。

  第一種是社區便利型,本來就在傢門口,比上網買還要方便,這種商場仍然有存在的價值;第二種就是綜合性的消費廣場,去瞭以後"有吃有喝有玩",重視購物體驗和購物樂趣。

  "從過去兩傢店到現在八傢店,那肯定每傢的銷售額都沒有那麼飽滿。"戴德梁行華北區商業地產主管蔡二虎表示。

  一位剛從全國踩點回來的投資人感嘆說,即使像西安這樣的城市,除瞭最核心的一兩個購物廣場客流量還比較大,其他很多商場幾乎就沒人,更不要說"已經瘋瞭的"沈陽和"快要瘋瞭的"成都商業地產市場(這兩個城市的商業地產開發最為過度)。

  另外,高端的奢侈品牌比如GUCCI、Tiffany和愛馬仕愈發受到商場青睞,因為這類品牌商受電商沖擊不大,而且不管租金高低,它們都必須在重點城市的核心商圈保持曝光率。

  《財經》記者采訪多傢商城發現,很多店鋪都在嘗試做多品店,不再按品牌劃分物品擺放區域,而是按功能進行劃分。這與電子商務網站當前的品類劃分已十分接近。

  但是在客流量急劇下降的情況下,這個模式受到瞭挑戰。陽光新業地產的副總裁吳堯告訴《財經》記者,現在次主力店,尤其是服裝、鞋的店鋪同店增長率在不斷下滑,客源數量及客單價也在下滑。這一方面源自線上的分流,年輕消費群體已習慣於線下試衣服、線上下單,品牌商們亦在順應互聯網趨勢,選擇線上渠道;第二,其他非傳統渠道的品牌開始崛起,很多小眾品牌和不為熟知的奢侈品牌在不斷獲取市場份額;第三,由於購物廣場遍地開花,新開的分店分流瞭存量店的客流量和銷售額。

  《財經》記者近日實地采訪瞭北京南三環一傢中型購物中心裡的三傢(體育用品、餐飲和早教)企業,他們均表示,現在簽的都是"固定租金+提點"租金合同,隻是在提點需達到的銷售額限額上有差異。

  租售模式難以為繼

  這一現象使商戶們的選擇范圍日益增加,議價能力上升。面對開發商,越來越多的商戶選擇提點分成的方式支付租金,而非過去的單一固定租金模式。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-07/11352062641.shtml

  這些品牌在租金談判上也非常強勢,可能隻需支付少量的保底租金,然後在銷售額的基礎上提點,有的甚至沒有保底租金,完全依照銷售額扣點。更有的國際品牌不僅無需繳納保底租金,商場還要為其承擔裝修費用。

  第一太平戴維斯北京研究及顧問咨詢部董事王瓊舉例說,去年夏天開業的北京凱德購物中心(太陽宮),其兒童類、餐飲類加起來甚至占50%以上。

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  開發商們其實很早就在探尋新的利潤增長點和佈局轉型之路。高策地產總裁李國平對《財經》記者描述說,要想在未來保持商鋪的價值,一定要打造電商無法取代的兩種類型的商場。

  改變租金模式、店鋪設計,是零售地產轉型的基本手段,但轉型遠未深入腹地

  從2012年開始,新開業的購物中心如果不是位於特別核心的商圈,一直在增加娛樂、培訓、高端餐飲等業態,特別是考慮到未來中國人口結構的變化,均增加瞭與兒童相關的商業項目。這幾種業態的總和從原來的占20%左右,已經拉高到如今的30%-40%。

內容來自sina新聞

零售地產租售模式難以為繼 開發商多手段改門店

  《財經》記者瞭解到,今年前三個月,在三裡屯Village北區、東方新天地和金寶匯等商場,新開業或新簽約的商鋪中,珠寶、皮具、美容、高端服裝等高端項目占據瞭半壁江山,即使是餐飲業,出現的也都是綠茶、墨西哥餐廳、日本料理和咖啡等較有特色的商傢。

  除瞭在商戶類型的選擇上有所改變,多位開發商還認為,未來做商業必須在業態組合上有所創新。

  以前的購物場所更強調效率,也就是"到處都堆著貨,買瞭就走"。下一階段應該更側重於高互動體驗性的業態,即:增加更多中高端的服務型業態,醫療、健康、休閑度假類商鋪。這類業態更容易對消費者產生粘性,實現商城差異化競爭優勢。

  仲量聯行的華北區商鋪部招商總監楊詠詩告訴《財經》記者,現在對於開發商來說,除瞭要思考如何用大筆資金去建造一個漂亮的shopping mall,更重要的是對軟件部分的考察調研,比如研究第一商圈、第二商圈、第三商圈最遠的距離,可吸引什麼類型的消費者,周邊交通支持是否足夠,如何激發他們的消費熱情,以及如何使他們停留的時間更長,等等。

  不過,電商的興起也為購物中心創造瞭一些新的客戶群體,比如很多品牌生於網站,在一定程度上缺少實體店的品牌推廣環節,缺少與市場溝通以及交流改善服務的載體。所以,很多在網上成功的品牌,多數都希望回歸實體店。吳堯表示,這類店鋪既能帶動人流,又使得購物中心的個性化色彩更強。

  創造個性化、增強品類粘性,成為單個店鋪著力改造的地方。如引進集合店的概念,包括男裝、女裝、鞋子甚至兒童服裝,用以二胎車貸銀行怎麼貸款比較會過件增加產品豐富度。又或者在實體店內增加一些互動的活動,比如放一些書、咖啡和簡餐等等。

  即使在北京,近期新開業的購物廣場招商難度亦很大。面對一些能夠快速導入人氣的品牌諸如ZARA、H&M等,商場之間存在激烈的競爭。

  吳堯表示,將來運營購物中心不是一個簡單的物業管理,而要跟每個品牌方去交流,所有商場運營體系要與電子商務及線上品牌發生更廣泛的關系,這對從業人員的要求亦越來越高。

  多位業內人士表示,目前零售商業地產的轉型還隻是停留在店鋪及看得見的地方,後臺系統與人員結構的調整,仍未在全行業展開。

  多手段改造門店

  

  這兩項因素讓零售地產的轉型迫在眉睫。多位業內人士認為,過去為追求規模和速度而簡單復制的,以超市、服裝為主的零售商業地產模式將不可持續。領跑的會是適應消費結構變化的、能為消費者提供個性化服務、有更多復合性體驗的商戶,以及那些懂得因地制宜的專業商業地產運營者。
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