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媒體稱03年以來頒佈43個調控政策 房價上漲10倍
後期對開發貸的限制，源於對房地產投資規模過大的限制，而采取對行業貸款的全面緊縮。國有企業、龍頭企業和優質項目才能獲取銀行貸款。銀行利率的大致上浮區間是10%-25%。更多的房企，被迫通過信托、基金和民間資本融資，資金成本動輒12%-18%。
兩座城市對試點的細則安排顯得極為謹慎，征稅對象主要是增量房，也包括重慶市的存量別墅。其對房價的影響、盤活存量住宅和增加地方收入的效用，在一年後卻並不明顯。按照官方統計口徑，去年全年滬渝新建住宅價格分別上漲7.6%和4.5%，征收量與財政收入相比幾乎可忽略不計。
2003年，中央將房地產作為國民支柱產業。據本報不完全統計，此後與房地產直接相關的宏觀政策達到43次。這些政策囊括瞭一個國傢機器除軍事力量外的幾乎所有手段，在某些方面，已超越一個政體所應觸及的邊界。
受刺激的需求和未完成的保障
開發商開始逃離"兩限"最嚴的城市，到二三線城市投資。但受制於人口凈流入不足和公共配套措施匱乏，戰略大轉移並沒有太大收獲。而相較於供給平衡的二三線城市，一線城市的需求則被強力壓抑。
內容來自sina新聞
作為最基本的生產原料，土地的供給直接影響瞭房產供需平衡。據REICO工作室的統計數據，2003-2010年，全國地價水平(房地產開發購置土地費用除以購置面積)年均漲幅為22.9%，而同期的房價水平的年均漲幅為16.1%。
過去十年間，圍繞調控的稅費調整，主要涉及房產交易的營業稅、個人所得稅的稅率調節。對應周期內房價的變動，很難看到這些政策產生瞭明顯的效果。因為在供需不平衡的賣方市場中，稅費無論是以買方還是賣方為征收對象，最後都很容易被轉嫁到購買方，從而推動房價的上漲。
其中第二階段，為抵抗半路殺出的金融危機而采取的救市措施，在很多觀察人士看來，是十年房價調控中最大的敗筆。但將所有矛頭指向一處，問題在被簡單化的同時，也容易浮於表象。政策失效的更深層次原因，可能還在於計劃思路與市場規律之間的錯位。
但到瞭2010年底，故事才水落石出。國土資源部公佈瞭全國閑置土地的信息：全國1457宗土地總面積9772.4公頃，其中約70%為住宅用地，合同價款256.1億元。其中54%的土地閑置明確是政府原因造成。屬於企業原因的用地宗數為670宗，其中住宅用地約3145.58公頃，可建設住宅約3700萬-4000萬平方米，這在當年7月公佈的全國開復工總面積32.43億平方米中僅占約1.2%。期望盤活存量以增加供給的實際效果，可想而知。
生產要素的供給壓縮
回溯調控，政府的基本邏輯較為清晰：通過調整土地供應的結構、促進土地利用效率、加強信貸支持針對性等方式，來嚴格配置開發商的生產要素。在需求端區別對待，為中低收入者建設保障性住房、用限購等方式剔除投資和投機性購房。此外，土地增值稅、二手交易所得稅和房產保有稅等稅費手段，也被用於調節市場秩序。
重交易輕保有的稅收結構，並不能有效盤活存量住宅，反而滋生更多的投資欲望
遺憾的是，伴隨雨點般調控的，仍然是一根陡然上浮的房價曲線。據國傢統計局城鎮入戶調查的口徑計算，過去十年間，我國城鎮住宅價格年均漲幅約為16.1%。但在住房矛盾突出的大中城市，人們對房價上漲的感官可能更為強烈。首都北京的五道口華清嘉園被稱為宇宙中心，最初房價約6000元/平方米，而目前已至6萬元/平方米。這一10倍的上漲幅度高於統計局數據，但可能更貼符大城市居民的心理感受。
供求關系決定價格的鐵律再次生效。到2012年下半年，房價劃出瞭一條陡然上升的尾線，比任的預測提早瞭幾個月，這一趨勢延續到瞭2013年5月份。
我國目前保有環節的主要稅種，包括房產稅和城鎮土地使用稅，但十年間對於居民個人擁有的非經營性的居住房屋都免於征收，實質上處於"無稅"狀態。
住房保障體系的不成熟，增加瞭商品房市場壓力
因此，流動性泛濫的市場周期中，房屋的資產屬性得到瞭充分的體現，其保障屬性則不然。通過配置不動產實現財富保值增值的群體，一時間成瞭"身邊的野蠻人"。購房者被人為區分為剛需、投資和投機三種。後兩者成為調控的打擊對象。
過去十年間，政府對土地的調控，大致可分為三類：一是將過去協議出讓改為招拍掛，二是打擊囤地行為，加快開發周期，三是將土地用途的規劃向高密度中小戶型、保障性住房傾斜。
加大保障性住房和普通商品房的土地供應，也是自2006年以來調控的重要政策。是年5月，國傢明確90/70政策；2008年規定，住宅用地中，90平方米以下的戶型和保障性住房必須超過70%以上；2010年再出政策，要求五年內建成3000萬套保障性住房。
早期政策對開發貸的限制，主要集中在高檔商品房、別墅等項目類型上，調控者希望借此減少高端房供應，增加中小戶型，以滿足中低收入者的購房需求。比如"湯臣一品"等高價豪宅項目，被政府問責"價格虛高"，從而成為全社會眾矢之的。這一政策導向思路，由於否定瞭市場選擇權和消費差別，後慢慢淡出市場。
在一個成熟的市場中，開發企業的融資來源，更多來自於直接融資而非間接融資。但國內A股市場自2010年5月關閉對房企IPO和再融資的閘門後，開發商基本喪失瞭這一通道，更加依賴大銀行系統的高息資本，高企的資金成本進一步加權至房價。
中國房地產的現狀，由調控反復敲打塑造成型，扭曲又充滿張力。其間房產泡沫論、崩盤論不絕於耳，卻從未成為現實。以至於十年來最頑固的唱空者謝國忠，都開始倒戈，其日前對外表示，明年年初，受地方財政影響，中央將會釋放房地產的利好信號，帶動房價回暖。一些年份稍長的開發商，面對新政策的出臺，已養成一種"兵來將擋水來土掩"的心態。
但事實上，1995年生效的《房地產管理法》中就對土地的出讓、交費和開發時限有著明確規定，國土部在2003年之後，還在不斷出臺"新規"督導全國土地市場，時至今日仍然影響瞭很多人的判斷：正是開發商囤積居奇推高房價。
信貸政策是房產調控的一項常規動作，其中包括開發貸的發什麼是房貸二胎放尺度、個人購房貸款的首付比例及利率、存貸款基準利率的調整等。但在供給端，調控主要針對開發貸。
在官方的邏輯中，土地供應緊缺，責任並不在政府，而是開發商--他們通過囤積土地，坐等升值，使得房屋售價與土地初始成本之間形成巨大的利潤空間。因此在很長一段時間裡，盤活開發商手中的存量土地，成為調控者的一項重要任務。
招拍掛同時給地方政府提出瞭更具挑戰性的要求：原先開發商和政府共同找地、開發土地，到由政府全包，資源配置效率大大下降。此外，由於價高者得的特點，土地拍賣的火爆場面頻出不窮，"面粉價高過面包"的恐慌，不斷刺激房價攀升。
雖然從供地總量上，各地的確出現瞭比較明顯的增幅，但刨開保障性住房用地、工業用地，京滬等大城市的商品住宅用地供應，實際上並沒有實質的增加，而這些城市的需求卻仍在不斷膨脹。
盡管官方常用"促進行業健康發展"、"住有所居"、"改善居住條件"等不同字眼，來形容房地產政策的訴求，但在絕大多數人眼中，過去十年調控的目標，用兩個字來概括，就是"房價"。
城市新增人口住房需求和持續寬松的貨幣環境，極大刺激購房需求
2004年8月31日之後，所有經營性土地一律要公開競價出讓，以協議出讓經營性土地的做法被正式叫停。此外，開發商必須及時繳納土地出讓金，而且如果在兩銀行2胎房貸利率年內不開發，政府可將土地收回。擠出不具備開發資質的投資人和杜絕權力尋租，是明確招拍掛方式主導土地出讓的關鍵訴求。
行政壓制需求的必然結果，是開發商生產積極性不足，加劇供需結構失衡
處在房地產發展的初中級階段，國內住房需求原本就十分旺盛。據REICO工作室的統計，近年新增人口、住宅改善對存量住宅面積的需求年度增長約為5%-7%。而同期年度新建住宅量相當於存量的4%-5%。也就是說，在未考慮折舊需求的情況下，市場每年仍有1-2個百分點的缺口。這種供需不平衡，被普遍認為是住宅上漲的基本動因。
2003年以來，盡管央行對貨幣政策表述歷經瞭"適度寬松、寬松、適度從緊、從緊"等多次變化，但每年都在向市場註入大額凈頭寸：2006年為14500億元，2007年為4700億元，2008年高達18600億元，2009年更是高達27500億元。中國處於史上最"不差錢"的十年中，而金融危機期間的10萬億貨幣投放，更是將這一狀況推高至頂峰。
持續的貨幣寬松，帶來瞭通脹和資產價格的飆升。較低的利率管制、稀缺的投資渠道，使得持有不動產的增值收益，大大超過持有貨幣或投向實業，極大刺激人們對房產的潛在需求。
從2006年開始，政府開始認識到，住房需求必須區別化地滿足，政府有義務保障中低收入者基本居住權利。"加快建設廉租房、規范經濟適用房"，十年中首度出現在國務院常務會的決議中。但住房保障制度在對象覆蓋、土地劃撥和資金投入方面均未有明確的認識，也沒有成型的制度設計。
但許多保障房尤其是經濟適用房，成為權力尋租的地帶。而更需要引導的廉租房體系，則在很長時間裡沒有得到應有的重視。地方財政的壓力和商業銀行的動力不足，也成為這項需要長期建設、動態維護制度建成的障礙之一。
2010年，保障房建設被提到與控制房價同樣的高度。各地政府與中央簽訂瞭"軍令狀"，以確保各項要素配套到位、嚴格遵循建設進度。在長效機制尚未建立前，行政命令的結果卻是，隻見開工不見竣工、重產權房輕租賃房，分流需求的初衷至今尚未得到更好的解決。
加大保障房用地供給，不等於增加商品房市場供給
2011年，政府出臺瞭另一項壓制需求的政策--限購，輔以對本埠居民二套房貸款首付提高、利率上浮，對三套以上住房停貸。其初衷，是將投資、投機性和外地購房行為擠出市場。
盡管這項被稱作"史上最嚴"的政策，通過近乎一刀切的方式，錯殺很多大城市移民的購房需求和改善性需求，但在房價控制指標上，取得瞭明顯的成效。從2010年-2011年的兩年間，全國70個大中城市新建商品房房價穩中有降的由10個增至68個。土地市場也降至冰點。
陳哲
2012年3月，地產大佬任志強預言，由於限購限貸等嚴控措施，過去兩年中開發商的生產積極性受挫，住宅項目開工量和開工面積均出現瞭負增長，一年後一線城市房價將出現暴漲。
2003年4月，央行下發《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，規定對購買高檔商品房或二套房以上的借款人適當提高首付款比例，不執行優惠利率。這是"黃金十年"啟動後，政府首度采取抑制房價過熱的措施。
稅費調節的理想與現實
嚴控房企開發貸，致使融資難，增加購房成本
房產稅的調節和替代效應，仍有待政策加速推進
稅費作為調節供需平衡的手段，在國內調控中占據舉足輕重的角色。
一個得到大量共識的數字是，房價中有60%-70%的部分都通過稅費方式流入政府。
大部分市場人士形成共識的是，過去十年的房地產調控大致分為三個階段，第一階段是2003年3季度至2008年3季度，調控方向是控制房價過快上漲和房地產投資過快增長。第二階段是2008年4季度至2010年1季度，調控轉為鼓勵住房消費和房地產開發投資。第三階段是2010年4月至今，目標是遏制房價過快上漲，促進房價合理回歸。
調控遭遇的障礙，被房產業內人士歸結於緊縮的土地供給、持續寬松的貨幣政策和高稅收制度。但將過多的註意力糾結於這類近乎終極性的問題，可能難以得到調控和房價之間關系的真相。我們更願意去爬梳，調控者希望如何穩住市場，具體措施又是如何傳導到價格曲線上的，市場的邏輯又是什麼，二者偏差在哪裡。
寬松貨幣政策和持續上漲的房屋價格，又催生瞭投資和投機性購房，保有稅的缺失，使得房屋持有成本幾乎可被忽略不計，致使住房囤積大量空置，擁有數十套，甚至百套住房的"房叔"、"房姐"接連曝光，更加劇瞭供需矛盾。
市場分析者建議從嚴征收保有稅，一方面可以盤活存量房，抑制和打擊投資投機購房，另一方面可以為地方政府另辟財源，擺脫對土地收入的依賴。在2011年底，政府有意改變目前現狀，並在上海和重慶啟動空轉多年的房產稅試點。
第二批擴大到試點名單，在一年半的時間裡猶抱琵琶半遮面。據說杭州版房產稅在發佈前夜被叫停，理由是，政府智囊建言，如果隻征收增量，會在政策執行前引起一輪購房狂潮。坊間傳聞可能不足為信，但房產稅的征收的確面臨著諸多挑戰。除瞭征收面的界定，還包括差異化稅率如何確定，對房產的合理估值、稅務部門的管理資源配置等問題。目前，全國性的住房信息聯網平臺遲遲未能建成，全面征收的難度可想而知。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-20/09133365632.shtml
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