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  "降"字無疑成為瞭一季度經濟數據中頻現且最抓人眼球的字眼。

  同一天,商務部數據顯示,受住宅銷售放緩、上年基數較高等因素影響,居住類消費回落。

  然而,在即將邁入夏季的當下,房地產投資、銷售以及房企融資數據,都令人感受到瞭些許寒意。

  1~3月資金來源增速6.6%,繼1~2月增速下滑14.1個百分點之後,再度下滑5.8個百分點。除此之外,國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個貸增速分別為20.4%、9.6%、-3.6%、0.1%,增速較1~2月回落4.4、3.0、9.9、2.8個百分點,僅利用外資降幅有所收窄。

  "但未來的下行風險仍不可忽視。尤其是在目前房地產行業承壓的背景下,二季度經濟還將繼續下行。"中信證券首席經濟學傢諸建芳近日發佈報告認為。

  的確,流動性緊張下樓市持續下行。房地產行業無論是銷售數據還是投資數據,都已出現疲態。

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  "這個增速是正常的,今年主要還是以穩為主,我們預計今年GDP增速能達到政府預定的7.5%的增長目標。"興業銀行首席經濟學傢魯政委在接受中國房地產報記者采訪時表示。

  4月16日,國傢統計局與中國人民銀行相繼發佈瞭2014年一季度經濟數據、房地產開發銷售數據以及社會融資數據。其中,備受關註的一季度GDP增速如市場所料出現下降,至7.4%。

  4月17日,財政部公佈的數據顯示,一季度全國財政收入3.50萬億元,同比增長9.3%,增幅逐月回落,各月增幅分別為13%、8.2%、5.2%。地方財政收入增長11.8%,扣除與房地產交易直接相關的房地產營業稅和企業所得稅、契稅、土地增值稅的增收後增長約8%。

 不太理想的經濟數據

  市場層面的反映則首先從溫州、杭州的降價潮中初露端倪。

  樓市多空對峙

  "我感覺房地產的冬天要來瞭。"中經聯盟秘書長、華業地產股份有限公司副總經理陳雲峰在4月17日接受中國房地產報記者采訪時表示。

  與此同時,資金來源增速再度大幅回落,資金狀況加速惡化。

  與此同時,國有土地使用權出讓收入10802億元,同比增長40.3%。

經濟下行 房地產寒流乍現

  一季度GDP增速降至7.4%,房地產投資增速大幅下降至16.8%,商品房銷售面積同比下降3.8%,商品房銷售額同比下降5.2%。

  曾在杭州降價潮中參與樓盤降價的開元旅業集團副總裁、開元房產集團總經理孔偉良在接受中國房地產報記者采訪時表示,"不止是杭州市場,近兩年房地產形勢都不會太好。在今年這種形勢下,任何一個房企都應該加強現金流管理,盡快回籠資金。對現有項目該打折還是要打折。否則,一個項目,今年能賣到1萬元,明年可能連9000元都賣不掉瞭。"

  可以預計的是,因去年眾多開發商的大量拿地,今年新推盤將大量增加,而在流動性緊張格局下成交釋放將繼續承壓。隨著開發商資金壓力的繼續上升,如若未來金融政策限制未有緩解,開發商將不得不以價換量。

  一季度房地產投資增速由去年三季度的19.9%大幅降至16.8%,3月房地產投資單月增速由 19.3%降至14.2%。各類型物業增速均呈現回落,辦公樓降幅較大;各區域增速均回落,中部降幅最大。房屋新開工面積繼續大幅下滑25.2%,降幅收窄2.2個百分點。

  "可以采取差別化政策,一線城市可以部分解除,二線城市可以解除限購,三四線城市不但應該解除限購還應該適當給予政策支持。"陳雲峰進一步呼籲道。現金流是關鍵

  財政部在解釋財政收入增幅回落的原因時認為,除瞭營改增試點范圍擴大,還有三方面影響瞭收入增加:一是工業生產、消費、投資、企業利潤等與財政收入密切相關的指標增幅均有不同程度回落;二是工業生產者出廠價格指數(PPI)降幅擴大;三是近期商品房銷售額增幅回落。

  1~3月份,商品房銷售面積20111萬平方米,同比下降3.8%;降幅比1~2月份擴大3.7個百分點;其中,住宅銷售面積下降5.7%,辦公樓銷售面積增長6.7%,商業營業用房銷售面積增長6.0%。商品房銷售額13263億元,下降5.2%,降幅比1~2月份擴大1.5個百分點;其中,住宅銷售額下降7.7%,辦公樓銷售額下降10.6%,商業營業用房銷售額增長7.9%。

  "拿地也很正常,采取什麼樣的策略與企業對市場判斷有關。在一線城市拿地,風險應該會比較可控,而且對於房企而言,要持續發展,也不能不拿地。關鍵是對拿地區域的選擇。"薑煒則這樣認為。

  國務院總理李克強4月16日主持召開的國務院常務會議認為,今年一季度,我國經濟開局平穩。經濟增速、就業、物價等主要經濟指標處於年度預期目標范圍,沒有越出上下限,經濟運行繼續保持合理區間。

  而統計局公佈的70城市3月房價變動情況顯示,和2月相比,70個大中城市中,價格下降的有4個,持平的有10個,上漲的有56個。

  在二手住宅市場,和2月相比,70城市中有14個城市交易價格下跌,另有14個城市交易價格持平。

  一面是宏觀經濟趨緩,一面是房地產價格堅挺;一面是房企堅信市場會回暖,一面是消費者拋售二手房或持幣待購;一面是房地產市場成交量下降,一面是土地成交額大幅激增。種種背離的經濟現象預示著,供求雙方正在進行復雜的博弈。從中國房地產報此前對市場基本面的瞭解來看,購房者的擔心來自房地產行業是否進入冬天,而房企的信心則來源於認為重點城市,觀望情緒不會長期持續,剛需仍會支持樓市回暖。

  糾結的數據,以及各地樓市半遮半掩的打折促銷手段,讓房地產接下來的方向撲朔迷離。消費者是否真的會像業界期望的那樣,按捺不住重返市場拉動交易?

  拐點將至?

  "我首次開始從趨勢上看空房地產行業。"魯政委表示。

  "宏觀經濟形勢的不景氣,必然會對房地產行業產生不利影響。銀行信貸收緊,也使得不少房企融資受限。再加上中國房地產市場本身存在一定問題,供給需求不均衡。有些區域已經明顯供大於求,像溫州、杭州等大幅度降價城市就是如此。"全國房地產經理人聯盟副秘書長薑煒在接受中國房地產報記者采訪時分析稱。

  誠然,在中國房地產市場,城市分化已愈發明顯。"一線城市北上廣深,市場需求存在,還是比較樂觀的;二線城市則出現瞭區域分化,不好一概而論;但三四線城市普遍堪憂。"陳雲峰預測道,房地產市場的拐點可能到瞭。

  自溫州房價連續下跌30多個月後,杭州降價潮也多次觸發。先是今年2月18日,位於杭州城北的德信北海公園首次宣佈降價,降幅3000元/平方米。此後,又有包括開元房產集團、華元房產集團等不少開發商加入降價促銷大軍。這波降價潮非但沒有停止勢頭,反而有愈演愈烈之勢。

  經濟的波動和下行總會引發人們對於"調控"的各種期待與猜測。面對著承壓前行的中國經濟和房地產市場,是否會再現大規模經濟刺激政策成為人們關註的又一焦點。2008年,中央政策曾以4萬億貨幣供應量投入金融市場,從而也帶來瞭房地產市場的暴漲和經濟的迅速復蘇。然而,這種方式帶來的地方債高築、金融風險等負面效應至今未能消除。

  "不要再用這種註入流動性的短期刺激政策,有害無益。原來的短期刺激後果還沒消化完,現在再刺激,隻會讓情況更糟。政府應制定促進產業長期發展的戰略,如城鎮化,通過配套產業鏈發展拉動消費。"薑煒分析道。

  經濟形勢的不景氣會帶來房地產行業的下滑,反過來,如若房地產行業泡沫破裂,也將拉低整個經濟的運行態勢。不少業內人士擔心,屆時恐怕真的會引發經濟危機。

  "中央到瞭要解除限購限價限貸政策的時候瞭。房地產還是要靠市場調節,而不適合行政幹預。如果能取消限購,還原房地產市場本質,將對市場是個提振。"陳雲峰分析稱。

 &2胎借款 房屋2胎借款怎麼貸款比較會過件emsp;幾個數據反映出房地產行業正面臨著多空對峙的僵局。

  "房企拿地要謹慎,高價地已經到喊停的時候瞭。企業經營中應更重視資金鏈,謹防資金鏈斷裂。銷售上應采取更靈活策略,價格上不一定非要賣高價,該降就降,能生存下來最重要。"陳雲峰告訴中國房地產報記者。

  受房地產投資放緩拖累,固定資產投資繼續下滑,一季度固定資產投資同比增長17.6%。

  不過,在這種形勢下,仍有房地產開發商在大規模攻城略地,如近日泰禾集團斥資51億元在北京大興黃村連拿兩幅地塊。

  "我覺得目前所謂樓市崩盤的說法並不嚴謹,事實上,隻有缺乏產業支撐和配套的'被城鎮化'區域與'空城'存在崩盤風險,良性發展的三四線城市和需求旺盛的一二線城市仍表現可期。我們所拿地塊都是市場預期和區域價值看好的城市和重點區域,是對未來和風險進行瞭充分評估後作出的舉措。"一位福建本土開發商在接受中國房地產報記者采訪時表示。

  在銷售、資金來源等先行指標持續下行背景下,徘徊在高位的投資增速最終大幅回落。

  時間會檢驗一切。

  從數據上來看,房地產形勢的不妙已經不再是個別區域的個別現象。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-21/11242697423.shtml

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林詩鴻

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