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建融台南南區建融境外資金重返中國地產市場機會與風險並存

內容來自hexun新聞

CUBN記者 鄧麗娟 北京報道日前,旭輝集團(00884.HK,下稱“旭輝”)公告稱,境外私募投資基金RRJ Capital(下稱“RRJ”)投資5000萬美元入股旭輝,以1.52港元/股(較10月16日收市價溢價4.54%)認購旭輝新發行的約2.57億股新股。“根據旭輝股本計算,5000萬美元的投資,將令RRJ占有旭輝擴股後4.3%的股權。這表明旭輝的機構股東結構得到進一步強化,"合夥人"中有瞭知名私募的身影。”旭輝董事長林中表示。從資金來源渠道分析,目前旭輝的境外融資比重約為40%。重回中國市場今年6月,美元國債利率回升一度讓內地房企擔心海外融資的“窗口期”就此遠去,但近一個多月以來,旭輝、方興地產(00817.HK)、綠城中國(03900.HK)、碧桂園(02007.HK)、五洲國際(01369.HK)、當代置業(01107.HK)等在港上市房企又掀起瞭新一輪發債潮。林中告訴記者,一般上半年特別是第一季度會是一個比較好的發債窗口,另外三到四季度也是一個不錯的時點。“這是一個規律,也和全世界的資金流有關系。一般9到11月份是好時機,12月份因為國外要休假,又會轉入淡季。”但是,隨著中國樓市持續回暖,境外私募投資公司回歸中國市場是急不可待的,因為據統計數字顯示,國內一些城市中高檔住宅的回報率高達30%~40%,而在歐美等國,房地產盈利率僅在5%左右,蓬勃發展的現狀和高回報率都令海外投資者為之心動。兩年前,全球最大私募股權公司黑石集團首次從中國房地產投資中撤出。現在,中國房價仍在不斷上漲,黑石等多傢外國私募股權公司似乎又嗅到瞭機會,正積極重返中國房地產市場。今年8月,黑石集團旗下一隻專註於亞洲投資的房地產基金斥資3.22億美元收購內地房地產開發商泰升集團(00687.HK)。7月,美國私募股權公司Century Bridge投資4440萬美元,與沿海傢園(01124.HK)組建瞭一個合資企業;凱雷集團也於今年5月在蘇州和杭州分別買入兩座購物中心股權。據外媒報道,截至今年8月,外國房地產基金管理人已經為專註中國住宅房地產投資的封閉式基金募集瞭16億美元資金,與此相比,2012年的融資規模為8億美元,2011年僅有4億美元。高力國際一位內部人士對記者稱:“這一年來,我們明顯感覺到外資對內地市場房地產的關註度不斷地提高,興趣大增,成交量也在提升。與過去形成鮮明對比的是,過去很長一段時間,根本不出來看項目。”機會與風險並存目前,很多海外基金選擇以房地產基金管理公司的名義進入中國,采用國際慣用的手法,即由母公司在境外募資,以項目公司操作內地開發的方式進行。投資結構主要分為三層:母公司,下設針對具體項目的控股公司,旗下有項目公司。這樣的結構在於引進其他的基金或者開發商作為投資者,是讓他們在控股公司這個層面參股,而不是參股母公司。這樣,新的投資者不可能進入到母公司,是一種很好的回避風險的方法。如果母公司下屬的一個項目亂掉瞭,也隻需把這一個項目賣掉套現,而不涉及到其他的項目。有分析人士表示,許多外國投資者試圖尋求房地產市場的細分市場,包括大城市中的商務公寓項目,試圖避免購買住房的政策限制所帶來的風險。在中國房地產市場與國際接軌的過程中,海外房地產基金的進入是不可避免的。在目前中國的金融環境、政策體系下,海外房地產基金投資中國房地產,除瞭要面對普遍的市場風險即開發風險外,還有許多必須考慮的因素,比如資金的變現、退出、出境等基金風險,而不同背景的國外投資者在運作過程當中也會遇到不同的問題。對他們來說,在中國投資房地產,很大程度上是一場機會與風險的較量。

新聞來源http://news.hexun.com/2013-10-29建地融資二胎年息借貸增貸轉貸/159173522.html
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