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  商場獨特的盈利模式決定瞭其經營性不同於寫字樓。例如,商場租戶生意不好,會去投訴業主方和物業管理公司,寫字銀行2胎車貸利率多少免費諮詢試算樓卻不會發生這種情況。商場租金受租戶經營好壞的影響大,隻有在租戶經營良好的情況下,其承租能力強,商場的租金收益才能夠得到保障。

  第二,經營與管理(Operation&Management)。如果說商場的地理位置和通達性等是最基本的成功要素,通過經營管理來規避風險則更能對商場的成功起到決定性作用,甚至可以在關鍵時刻力挽狂瀾,幫助垂危的商場喚回人氣。它包括租務管理、物業管理和其它工作。目前,大多數國內商場業主諳熟於前面兩點的操作,但對於其它工作並沒有明確的定義與分工。這其實是個很大的板塊,既包括租戶組合、動線設計等宏觀掌控,也包括推廣活動、節日佈置等活動策劃,甚至還涵蓋瞭WiFi、背景音樂等細節。在英國、美國、歐洲等國傢以及中國香港地區,都沒有固定的模式來操作這部分非物業、非租賃的工作。但不可否認的是,這是評估商場成功與否的一個重要指標和提升商場經營性的重要元素。

內容來自sina新聞

  商場的經營性與成功要素

  第二,商場經營管理不是在商場建成之後才開始被動考慮的問題,而是在建設期、開業前就應該全盤佈局的要素。要打造一個成功的商場,在項目生命周期的每一個環節,經營者都應該考慮以下五點作為決策依據並指導整個團隊的工作:客群認知(Awareness),即提高商場的知名度;客群拉動(Draw),認知之後把客戶吸引到商場裡來,提高商場客流量;停留(Stay),客戶在商場的停留時間影響消費,消費(Spend),通過各種業態組合刺激客戶的消費;客群忠誠(HabitualVisit),在停留和消費後,客戶再次光顧商場,成為忠誠的消費者。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-16/11032454051.shtml

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  商場的經營與管理是一件專業性要求較高的工作,涵蓋瞭推廣、活動管理、消費者行為研究等多項技巧,乍看起來有些復雜,但並不是無章可循,如果深入理解其意義,可操作性還是很強的。世邦魏理仕提出以下建議:

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  最後,"心理距離"也是一個有趣的課題。同樣距離公交車站五分鐘行程的A和B商場,為什麼消費者感覺A比B遠?有經驗的商場營運者會投入資源改善商場的周邊環境,令消費者在進入商場之前已進入提前營造的氛圍之中,從而縮短消費者與商場的"心理距離"。日本東京著名的六本木購物中心是這方面的表率,它將城市設計與項目設計相互結合,充分利用地鐵交通和城市公路交通,園林設計立體化,整體設計趣味化,立面變化豐富,不斷讓顧客產生好奇心,延長顧客的停留時間。

世邦杜日生淺談卓越商場經營管理的核心要素

  商場經營管理建議

  通常認為,商場成功的決定因素除瞭選址(Location),還是選址,選址的成功與否決定著商場的生存與發展。但在世邦魏理仕看來,選址隻是成功的第一步,商場運營管理才是重中之重。商場運營管理的重點是圍繞經營租戶為中心,統一管理物業與運營,為眾多業主的分散經營創造統一管理的購物環境和保障體系。其成功要素主要由以下幾方面構成。

  第一,對其重要性的認知有待普及與加強。目前,很多業主將過多註意力投入到商場盈利上,而忽視瞭商場營運無形間帶來的利益。理念的缺失直接導致預算不足,推廣宣傳無法有效開展。商場經營管理在國內市場作為一個新課題,其職能分工與實施值得業界探索,而且不能缺少專業團隊的支持。在其理念得以普及後,符合本地實情的最佳實踐和成熟理論都值得期待。

  作為集購物、商鋪、餐飲、娛樂等多功能於一體的商業地產板塊,商場統一管理、租戶獨立經營的獨特模式決定瞭其在管理上面臨更多的復雜性。為什麼有的商場衛生條件上等、保安工作完善,卻無法擺脫門可羅雀、人氣不佳的困境?為什麼有的商場業主每年斥巨資舉行跨年倒數活動呢?商場經營管理也許是這些問題背後的答案。

  第三,租務、物業和其它工作的完美配合才能更加有力地通過以上五點推動商場經營管理。如果租務和物業人員不懂商場營運的忠旨,而是盲目地執行日常工作,營運的效力也不能完全發揮。例如,設計工程人員在項目前期爭取預算加建人行天橋,將幫助拉動客群,;租務與市場推廣人員積極引進投資大、底商不租的溜冰場,可以帶來傢庭式停留;物業的動線設計、硬件裝飾等以及市場推廣部門策劃的節假日推廣活動、明星代言等,都會吸引客群並引導及培養忠誠的消費習慣。在理念推行過程中,實踐的配合與各部門的協同效應才能全面提升商場的經營性。

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  第一,通達性(Accessibility)。商場的選址、規模等在確定後是不能做重大改變的,但通達性卻可以改變。通達性可以從三個方面來衡量,首先是業內熟知的"交通通達性",指交通條件是否便於消費者到達,如周邊道路的動線與商場進出口的配合、上下車地點及停車條件等。商場大規模的消費人群意味著對商場項目地塊周邊及區域交通具有相應的要求。其次是"人流通達性"。我們註意到選址與"交通通達性"相近的商場會顯現截然不周的人流量。雖然中高端消費者多以私傢車代步,但成功的商場依靠不同層次的消費者生存,乘坐公共交通工具的普通消費者絕對是商場餐飲、娛樂等業態的中流砥柱。針對這些消費者的"人流通達性"亦是一個重要課題,包括公車站的位置、與公共交通系統的連接、人行橫道線的位置、人行天橋的架設等。

  世邦魏理仕在今年發佈的一個調查報告中指出:"目前全球在建購物中心面積達到3,200萬平方米,同比增長15%,達到歷史最高水平。購物中心開發主要集中在新興市場,其中中國的在建購物中心面積占全球的一半以上,達到1,680萬平方米。"消費者外出購物時面臨更多選擇,商場各出奇招吸引顧客。五花八門的主題裝飾、氣氛熱烈的推廣活動、全面覆蓋的無線網絡......出其不意的細節或精心策劃的盛事都有可能影響消費者的選擇,並成為他們長期駐足的理由。
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林詩鴻

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