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??1、全國兩會後或迎第四輪房地產政策放松

??2015年“兩會”順利召開,值得關註的是,本次政府工作報告明確將“穩定住房消費”列為加快培育的六大消費增長點之一,讓群眾消費潛力成為拉動經濟增長的強勁動力。同時,對於房地產市場並無出現“調控”、“抑制”等詞匯,而是以“穩定”、“支持”、“促進”為導向。同時3月15日,在十二屆全國人大三次會議閉幕後的記者會上,對於房地產市場相關問題,國務院總理李克強的回答主要涉及四個方面內容。第一,鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求,整體而言,中國房地產市場的需求是剛性的;第二,強調市場調控要因地制宜,分城施策;第三,政府依然加大保障房建設力度,為低收入住房困難群體提供住房保障,今年改造棚戶區、城市和農村危房各增加100萬套。第四,歡迎海外人士在中國買房。



??評析:自貿區帶動當地的樓市發展已有先例,從上海自貿區的發展就不難看出。自貿區的設立,對於提升城市能級、對樓市形成利好起到積極作用,從目前情況來看,最先受益的將是自貿區內部的商用物業,隨著大型跨國企業的進駐,自貿區周邊各類居住需求也會隨之增加,從而帶動土地的升值和房價的上漲。這對天津市區樓市也會有一個傳導的作用。隨著自貿區的發展建設,對今年樓市將會起到一個促進回暖的作用。

??1.供應量分析

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-07/11255991048005770589820.shtml

??一、月度市場要聞



??2.成交分析

??評析:根據中原測算,除一線城市外,二線及三四城市整體上均需要減少住宅用地供應。雖然中央政府對去庫存、調結構的取態明確,但各個地方住房用地供應計劃的制定與地方財政、城市規劃等其他因素密切相關,政策的落地執行絕非一蹴而就。這一備受關註的新政如何落實仍有待觀察,並且到底哪種情況算土地供應過剩,目前沒有明確提及。從政策本身來看,會有一些積極影響,但是影響力度可能還需要其他部門有關經濟轉型政策的配套。

二胎房貸 二胎房貸 銀行??全市一手住宅成交面積走勢圖

??環城四區商品住宅的供應量占全市的18%,其中津南區供應量最大為7.9萬平米,主要來自首創城和中信公園城;西青區供應量在區域內排第二,占4.6萬平米,主要來自旭輝禦府。

??三、一手住宅市場

??隨著自貿區掛牌漸近,作為第二批自貿區試點之一的天津自貿區備受關註,天津自貿區定位離岸金融和融資租賃,輻射京津翼,對接中韓自貿協定。利好政策的帶動對濱海新區的樓市起到瞭不小的刺激作用。去年十二月到今年的一二月,濱海新區房地產市場表現搶眼,新房和二手房成交市場均出現明顯漲幅,進入三月“小陽春”,濱海新區更是大幅環升,領漲全市。

??2015年3月,新增商品住宅供應分佈較為均勻,各大開發商推盤速度有所回升。本月遠郊區縣供應占比最大,達到全市的49%,其中靜海縣本月供應量高達16.9萬平米。

??經天津中原投資顧問部對房管局數據進行統計,2015年3月, 天津商品住宅供應面積83萬平米,環比增加124%,同比下降27%。成交面積86萬平米,環比上月上漲121%,同比去年上漲10%,全市成交均價為10660元/平方米,環比上月下降6%,與去年同比下降1%。本月供需比為0.97,春節過後進入3月,新房市場逐周呈現上升勢頭,小陽春出現,供應量及成交量有所提高,成交量略大於供應量。面對3月各項利好政策進一步強烈刺激,後續市場走勢有望持續走高。



??四.二手住宅市場

??1.成交分析

??2.1總體成交概述

??2、自貿區提振濱海樓市 3月“小陽春”顯現

??本月天津商品住宅供需概況

??預期4月,面對信貸、財稅兩個對交易環節影響舉足輕重的政策同時作出調整,市場後續勢必迎來一輪明顯上揚行情,並伴隨開發商推盤節奏的加快,帶動市場積極升溫,後續市場走勢有望持續走高。

??評析:此次組合政策放松程度超過市場預期,這將會極大的提振市場信心。本次新政重點利好的是已經擁有一套住房、亟須改善但同時購買力相對欠缺的合理改善型人群,政策明顯加大瞭對此類人群購房的支持力度,降低瞭其購買二套房的首付門檻。同時本次新政也重申瞭使用公積金購買首套房的首付門檻降到20%,盤活公積金使用效率的意圖表現明顯。同時營業稅調整後,稅費的降低將有助於拉動一輪購房時間在2-5年之間的二手次新房交易,當然“5改2”政策最大的受益人其實是購房者,對於很多人來說,不用承擔以前要被業主轉嫁的營業稅瞭,能夠大大降低其購房成本。

??市場預期的房地產“利好政策”靴子終於落地。央行、住建部、銀監會昨天聯合下發通知,對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民傢庭購二套房,最低首付款比例調整為不低於40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房,最低首付20%;擁有一套住房並已結清貸款的傢庭,再次申請住房公積金購房,最低首付30%。而在此之前,二套房貸款執行“首付款比例不低於60%,貸款利率不低於基準利率的1.1倍”的政策。緊接著,財政部、國傢稅務總局又聯合發佈消息,稱將從3月31日起調整個人住房轉讓營業稅政策, 具體調整內容包括:個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。



??1.2各區新增供應情況

??1.2成交價格分析



??4、二套房貸款首付比降至4成 2年以上二手房免營業稅

??濱海新區新增供應量占全市的18%,塘沽區為本月主力供應區域,供應量高達11.6萬平米,樂湖紳湖園、濱海智諦山等項目均有大量推盤。

??3、國土部住建部聯合發文穩樓市

??市內六區新增供應量占比達15%,僅河西區和南開區有新增供應,河西區供應量為9.1萬平米,全部來自天房美棠和萬科新梅江柏翠園;南開區供應量為2.4萬平米,全部來自融創中心。

??對於房地產行業而言,這預示著今年政策環境將延續溫和寬松的局面,並有望迎來進一步的積極利好,為市場註入瞭新的信心。可以看出,無論是從經濟發展角度出發,還是從民生方面考慮,中央政府都希望保持房地產市場長期平穩的健康發展。

內容來自sina新聞

自貿區提振濱海樓市 3月小陽春顯現



??全市一手住宅成交均價走勢圖



??2015年3月,天津一手住宅市場成交共計7828套,成交面積85.9萬平米房屋2胎貸,環比上月上升124.33%,與去年同期相比上升10.26%;全市成交均價為10660元/平方米,環比上月下降5.88%,與去年同比下降1.46%。

??2.2重點區域成交情況

??評價:2015年政府工作報告對於房地產的表述方式用“支持促進”代替瞭“調控抑制”,再提穩定住房需求,地方或在穩增長壓力下進行強刺激,樓市也將進一步回暖,極有可能進行二套房貸和一線城市限購調整。雖然存量房轉為公租房和安置房,先前已有提及,而此番在《政府工作報告》明文發佈,更將其提升到瞭2015年國傢戰略部署高度。據國傢統計局數據,2014年末全國房地產可售面積達6億平方米,同比增長26.1%,再創歷史新高,這一政策的執行無疑有利於加速閑置存量房流轉,減少社會資源浪費,並減輕目前國內房地產市場存量高企壓力。預計在李總理的最新政策導向下,各地政府將會根據各地情況相應地調整當地樓市政策,尤其是加大對剛性購房需求的政策傾斜。

??春節過後進入3月,伴隨著天津自貿區掛牌將近,及中央諸多利好信號、政策的逐步釋放,提振市場信心,刺激成交抬升。重點區域整體成交量達80.4萬平米,環比上月增加123.9%,成交表現呈現全面大幅回暖勢頭。

??四大區域中環城四區和遠郊區縣仍舊為成交主力, 3月,四大區域成交量均呈現大幅上升態勢;遠郊區縣成交量環比增幅最大,高達145.9%,其中寧河縣表現尤為突出,環比增加176.4%;濱海新區成交量環比增加151.2%,其中塘沽區增幅最大,環比上升165.7%,大港區增幅最小為108%;環城四區成交總量環比增加113.8%,其中北辰區增幅最大為188.8%,東麗區增幅最小,達66.2%;相比較而言,市內六區成交量環比增幅最小,為 75.3%,其中河北區及和平區表現最優,分別環比上升175.6%、148.8%

價格方面,除遠郊區縣環比微漲0.2%以外,其餘區域均有小幅微落,其中環城四區價格下降最多為2.8%,市內六區價格環比下降2.0%,濱海新區與上月相比價格基本持平。

??對於中國的房地產市場來說,今年的政府工作報告似發令槍一般,各個主管部門在2015年全國兩會之後動作不斷。3月25日國土部、住建部又聯合下發通知,要求優化住房及用地供應結構,促進房地產市場平穩健康發展。國土部、住建部在通知中開宗明義:房地產業是國民經濟的重要行業,房地產市場穩定關系民生和經濟社會發展。曾經熟悉的“支柱產業”表述不見蹤影,此次通知強化瞭惠民生、城鎮化的重要產業這一概念。通知強調,要有供、有限,合理安排住房和其用地供應規模。在住房用地供應規模方面,文件要求住房明顯供過於求的市、縣,應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應;住房供求矛盾比較突出的熱點城市,應有效增加住宅用地供應規模。同時,對於明顯供過於求的市、縣,文件還建議通過調整土地用途、規劃條件,引導未開發房地產用地轉型利用。

??二、月度市場概述

??1.1新增供應分析

??1.1成交量分析

??全市一手住宅新增供應面積走勢圖





??2015年3月全市二手房成交共計7844套,成交面積66.8萬平,環比增加73.96%,同比去年同期增加23.71%。全市二手住宅市場成交均價為9552元/㎡,環比上月下降3.92%,同比去年增加3.4%。

??1.3各區成交分析



??從各大區域來看,2015年3月三級市場成交快速升溫,呈現小陽春暖意,整體成交套數環比增長77.79%,整體成交量穩定在高位水平,各區占比變化不大,塘沽、河東、南開仍為成交單數最多區域,市內六區仍為二手房的主導市場。隨著“5改2”營業稅新政落地實施,各項利好政策持續發酵,預計市場春意有望繼續逐步回升。

??數據來源:天津房管局,天津中原投資顧問部

??2015年3月,全市新增住宅供應7477套,供應面積為83萬平米,環比增加124.33%%,與去年同期相比下降26.55%,與上月相比供應量大幅增加,但仍低於近一年月度供應的平均水平。

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林詩鴻

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