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  在武漢市江夏區東部,有一條與哈爾濱市最繁華商業街--中央大街同名的商業街,這是武漢市公交置業有限責任公司(以下簡稱"公交置業")在江夏區開發的商業地產項目。三年前,該項目在進行商鋪銷售時,宣稱業主購買這裡商鋪後,就可將商鋪委托給武漢市廣達緣商業經營管理有限公司(以下簡稱"廣達緣")經營,三年收益回報率會達到21%。雖然該項目商鋪的價格比同地段的商鋪差不多貴一倍,但如此高的收益回報,依舊吸引瞭許多投資客前來購買。

內容來自sina新聞

    ■ 業主質疑

  ■ 旺鋪熱賣

  記者從江夏中央大街2號樓的商場入口走進去,看到內部一片昏暗,一樓的一塊指示牌上標有"化妝品、時尚女裝、奶茶店"等,另一塊指示牌上則有"皮具、品牌內衣"等字樣。通往二樓的自動扶梯已經停擺,扶梯口的指示牌上標有"潮流服飾、兒童樂園、舞蹈培訓"等字樣。商場的一樓和二樓空無一人,每間商鋪均由嶄新的鐵柵欄鎖著。周亮等多名業主稱,這些鐵柵欄部分是最近才安裝的,這意味著此前這些商鋪連裝修都沒完成。

  楚天金報訊

  文圖/本報首席記者饒純武 記者李光正

   別被短期收益蒙蔽雙眼

  雖然現狀讓許多業主擔憂,但不可否認的是,業主們在這3年裡還是嘗到瞭甜頭。回想起2011年初購買商鋪時的情景,業主周亮(化名)還是歷歷在目。當年,傢住武昌的周亮,拿著拆遷款決定做點投資。剛好江夏中央大街項目開盤,周亮就慕名前往。

  6月20日,記者前往江夏區中央大街。從武昌黃鸝路出發,開車走二環線、文化大道抵達中央大街,大約40分鐘車程。站在江夏大道,東側就是中央大街,氣派的兩棟商業大樓,大理石鋪就的廣場,讓人眼前一亮。按照普通投資者的眼光來看,這裡應該是一個潛力商業地產樓盤--兩棟臨街樓房、總體量3.3萬平米的商業體緊鄰江夏大道,步行5分鐘就有一所高校,地理位置十分優越。而據記者瞭解,開發商當初的目標就是將它打造為江夏的"江漢路"。

  在兩棟商業樓盤背後,是一個高檔住宅小區,兩者之間有一條大理石鋪就的步行街。街另一側的商鋪中,僅有棋牌室、彩票店開著門,其餘的副食店、甜品店、食療中心等,均貼有招租、轉讓等廣告。上午11時,這條街幾乎見不到人影。

  和其他業主一樣,周亮在這3年時間裡,每個季度都會收到"基本生活保障金"(業主們通俗地稱之為"租金")。這筆收益按3個標準發放,第一年度為購房款的6%,後兩個年度分別為7%和8%,總計21%。三年來,周亮的收益超過瞭30萬元。

  周亮表示,當時他看中瞭這裡的位置,而更打動他的是收益。據介紹,當時中央大街四層樓的商鋪,銷售單價每平米從6000元至22000元不等。周亮在中央大街2號樓的一層購買瞭兩個商鋪,合計79平米,總價140多萬元。周亮相信自己的眼光並交瞭首付款,同時授權"廣達緣"全權代理該商鋪的出租、經營、管理事宜,正式的商業經營管理期為2011年5月1日至2014年4月30日。

  在三年時間裡,廣達緣為投資客們帶來瞭21%的收益回報,投資客們也都在憧憬著這條中央大街能走向繁榮。不過三年租約期滿後,投資客們才發現自己的商鋪竟然空空蕩蕩,接下來面臨無人接手的尷尬境地。此前投資客們心目中穩賺不賠的旺鋪,如今已然變成瞭燙手山芋。

    變相包租方式涉嫌違規

  對此,何強表示,目前武漢市商鋪返租銷售的情況很多,許多開發商打出"包租"、"返租"的廣告,應該有違規的嫌疑。不過在中央大街項目中,始終未跟業主說過"返租",而是給予業主們收益,包括與業主們簽"委托經營"合同,也是"聯合經營"的意思。何強認為它隻是眾多商鋪銷售模式中的一種,對中央大街商鋪的銷售情況起到瞭一定的促進作用。

    ■ 開發商回應

    廣達緣三年虧瞭四千萬

  高收益引來200多投資客

  6月26日,記者來到位於漢口建設大道旁的公交置業,一名負責人安排廣達緣的經理何強接受瞭采訪。何強稱,廣達緣是公交置業下屬的子公司,後者通過招拍掛程序拿到江夏的地塊後,開發瞭中央大街及其後方住宅項目。

  談到計劃中的"步行街",何強坦言,市場是殘酷的,想做的不一定做得起來。他強調,此前與業主們是"聯合經營",他們為此支付給業主們3年的收益,公司虧瞭4000萬元。同時,他還表示,並不是所有已售商鋪均閑置,部分商鋪此前還是有商戶承租,但由於他們抗風險能力差,往往僅過瞭幾個月的承租期就關門走人。

  針對業主們質疑的"開發商持有的物業均已出租",何強承認,開發商自持的1萬多平米物業確已出租,但其月租金僅為每平米16元至18元。"每平米月租金16元,這種價格連住宅都難租到。"周亮等眾多業主對這種租金無法接受,他們理想的月租金每平米起碼在50元以上。對此,何強表示,由於此前與業主們的合約已到期,現在商鋪的經營權屬於業主們,他們沒有權利也沒有義務再去經營這些商鋪。

高價購買商鋪無人管 江夏中央大街投資客進退兩難

  然而,就是這樣的一個地理位置優越的商業地產項目,卻面臨無人問津的局面。記者在現場看到,這裡一層臨街的二三十個商鋪,就有三分之一沒開業。據瞭解,自開發商交房3年來,200多名業主們購買的300多個商鋪,大多數沒有租出去。而開發商自持的1萬餘平米物業,如今已有傢電商場、電影院、西餐廳、KTV等營業。

  對於廣達緣的說法,中央大街的一些業主認為,開發商和商業經營管理公司,有聯手給買房人"下套"之嫌,是變相的"購房包租",讓投資客承受巨大風險。根據建設部第88號令《商品房銷售管理辦法》第十一條規定,房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;房地產開發企業不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。

  和周亮一樣,業主萬小姐在這三年時間裡也獲得瞭不菲的收益,不過她現在有些後悔。她表示,當時在購買中央大街商鋪的同時,一路之隔的另一傢商業樓盤的商鋪價格要便宜近一半,而且層高有5.6米,"如果當時買那邊的就好瞭,如今月租金每平米至少50元"。萬小姐說,當年她正在猶豫時,銷售人員稱"中央大街將統一對外招商,采用香港的管理模式,商業價值遠超單個門面",萬小姐才動心。

   ■ 專傢說法

  對於一些開發商采取變相包租銷售商鋪的現象,中國指數研究院 土地抵押貸款率利最低銀行二胎年息(華中)市場研究總監李國政表示,2011年初,武漢出臺限購令,很多開發商、投資客把註意力轉向商鋪。開發商為瞭出售商鋪,會想盡一切辦法,投資客就要註意開發商變相搞"返租"。

  李國政表示,雖然"返租"能在購買商鋪後的前幾年帶來回報,但實際上開發商早在出售商鋪的時候就提高瞭價格,所謂"羊毛出在羊身上"。開發商之所以這樣,有一部分僥幸心理,指望三五年後這一區域商業能夠發展到一個新高度,這樣大傢都能受益,但實際操作中存在諸多風險。"所以,投資客在開發商對商鋪前景的宣傳面前,不要被美好憧憬沖昏頭腦,而應該冷靜、理智地分析,商業體的主題定位是否明確,與周邊環境、商業氛圍是否合拍,都是要考慮的因素。投資客在與開發商、委托經營公司簽合同時,一定要註意潛在風險,對那種承諾短期內高收益、後續收益無保障的,更要小心。"李國政說。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-29/08434251764.shtml

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