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房產中介的政策考題不同類型房子稅費計算



  房產中介的政策"考題"

  入行剛滿一年的林嘉沒想到,做一個房產中介,最麻煩的不是帶客戶看房時的費盡口舌,也不是賣房業績不好隨時面臨走人,而是每年兩次的內部考試。"所有跑業務的員工在這一個時段同時考試,地點就在門店的會議室和培訓教室裡,有嚴格的監考,而在考試的幾個小時裡,所有的門店一律停業。"林嘉說,他自己的賣房業績已經算很好的瞭,平均一個月能賣一套,但去年年底參加考試沒過,差點就走人瞭。

  而整個中介公司的大區考核就更多瞭,每年三四次統一的業務考試,試卷的題量很大,三小時內要完成140-180道選擇、判斷、案例分析題。和林嘉原先想的不同,這些考試的內容並不是如何獲取賣主的房源、如何向買房人推銷房子,而是考你知不知道房地產的各種政策變化,懂不懂不同類型的房子稅費如何理清、貸款利率怎麼計算。"過去幾年裡,房地產領域跟土地、銀行、稅務相關的政策變瞭得有一二十回,一出新政策我們就得趕緊學習。"周滔是林嘉的店長,他說這幾年房地產政策變化太多,他們公司的培訓材料每年都要換,這兩年是一年一換,2008年到2010年每季度至少都要修改一次。

  修改的內容主要包括,綜合地價款政策、個人所得稅和營業稅政策以及從去年開始每季度一調的政府指導價。"如果是我們搞錯瞭,給客戶造成損失,那是要全額賠償的。"周滔說,以前就有過因為業務員的失誤,中介自己把代理的房子買下來的情況。

  所以在他看來,加強"學習",尤其是對房地產政策的學習,是很有必要的。剛剛過去的4月1日,就是他們必須清晰知曉的一個政策變化時點,這一天,按照規定,政府要調整二手房交易的指導價瞭,這意味著,買房人以此為基礎計算的綜合地價款、契稅、個人所得稅都在發生著變化。

  變瞭什麼?

  林嘉和周滔代理的是北京五環外的房源,雖然他們的感受並不明顯,但至少從數據上看,從今年年初開始,這一帶的二手房似乎賣不動瞭。

  鏈傢地產發佈的檢測數據顯示,北京二手住宅市場呈現降溫,從去年11月底以來是最為明顯的,二手住宅市場交易已經開始滑坡。而據一些房產中介在北京的昌平、朝陽等區域內的粗略估計,房主的掛牌報價和實際成交價格都有不同程度的下滑,單套房的成交價格有下降10萬-20萬的,部分房源的房價下降幅度超過瞭10%。到瞭3月份,按照中原地產研究部的統計數據,上半月北京新建住宅、二手住宅的簽約量創造瞭北京樓市近年來的最低值。

  在這些價格下降的房源中,有一大半都是經濟適用房。然而就在4月1日,對經適房影響頗大的政府指導價,卻要開始按政府此前制定的步調,開始調高瞭。"政府指導價的變動對中介來說影響並不大,因為北京的二手房市場購買主要都是剛需,不管房價怎麼變,隻要不是太離譜,該買房的還得買。"周滔說,不過4月1號之後,有些房的政府指導價調瞭,有些沒有調,具體怎麼調整地稅局並沒有公佈細節。

  但對房地產買賣者來說,影響就大瞭。政府指導價是綜合地價款、契稅和個人所得稅的計算基礎。據周滔介紹,經適房的特點是住滿五年才能交易,交易的時候需要把土地的錢補齊,因為土地是劃撥的,如果要出售,國傢要相應征收土地出讓金,這叫做綜合地價款,之後這個房子才是商品房,可以任意流通。

  他說,這部分錢是由地稅統一征收,在買房繳稅的時候,地稅局會根據房屋的註冊信息征收。這部分錢按照成交價的10%征收,也就是一類經適房,而二類回遷房的土地出讓金是3%。

  現在北京五環外的經適房價在每平米2萬左右,而政府指導價則在1.3萬元左右。調整瞭指導價,意味著房屋實際總價也跟著水漲船高。

  同時提高的還有二手房交易個人所得稅,稅率是1%到20%,但在周滔看來,以前並沒有嚴格照此執行,到2013年4月才強制對商品房統一征收20%的差額交易稅。"有些人的房子很老,70年代的房子的檔案可能找不到瞭,比如單位分的公房可能才2萬多一套買的,這種房查不到原值,就對成交價收1%的稅。比如你2萬多買的房子現在200萬賣出去,政府就收40萬的稅。"周滔說。

  實際上,2010年之前,周滔負責的片區,經適房的政府指導價隻有每平米3000多元,但當年政府突然調高瞭政府指導價到9000元,最高甚至達到11500元,這讓很多購房者感到不適應,也讓房產中介一時手足無措。

  "之前稅交3萬,現在得交10萬瞭,肯定壓力要大些。"周滔雖然理解指導價上調是跟隨房價上漲的步調,但面對買房人,他隻能不停地解釋,比如原先房價四五千一平米的時候,指導價定2000多每平米是匹配的,當房子都賣到1萬多,快2萬瞭,指導價不變就不合適瞭,"房子都賣到300萬瞭,隻交2萬塊的稅,確實比例失調"。

  "考題"的變遷

  政府指導價僅僅是房產中介們面臨的政策考題之一。從2005年開始,政府對房地產市場的調控逐漸發力,中介們要學習的東西也越來越多。

  2005年共出臺瞭6項調控政策,3月是房貸優惠政策取消、房地產稅改革深入、國八條出臺。到瞭5月,七部委意見公佈,同時新國八條(即國八條細則)發佈。此後的10月,國稅總局重申個人二手房買賣須繳納個稅。這一條條都直指二手房買賣者的痛處。"房地產政策的頻繁變動給中介帶來瞭不少麻煩,我們搞業務的就得不停地學習。我們公司每天中午1點到3點是固定的學習時間,每周五早晨還有晨會,學習的業務很大一部分就是稅點、貸款利率和相關政策。"周滔說。

  關於貸款利率和稅點的調整,周滔坦言確實令人撓頭。他說,2006年國傢出瞭11項調控政策,其中涉及到貸款利率的有2條,涉及稅點的則有3條。其中貸款利率整體上調瞭0.54個百分點,稅費負擔也加重瞭,國稅總局出臺二手房營業稅政策,要求2006年6月1日後,個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。緊接著7月,108號文件要求在全國范圍內強制征收二手房轉讓個人所得稅。

  周滔在學習房地產政策培訓時感到不解的是,2008年以金融危機為分水嶺,打壓的風向又突然變成瞭刺激,尤其在稅點的調整上更是異常寬松。當年11月,個人首次購買90平方以下普通住房,契稅下調到1%,免征印花稅,免征土地增值稅。到瞭2009年10月,個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續實施。

  但在他看來,北京的房地產市場,已經漸漸無法經受起這樣的折騰。"2010年之後炒房的就很少瞭,我2012年入職之後,就沒遇到過炒房的,買得起也不買瞭。北京的房屋需求已經慢慢回歸到居住的剛需上。"周滔介紹到,北京的房產市場特殊之處在於,北京每年這麼大的房屋交易量70%-80%來自換房需求,真正從外地來的購房者並不多。

  這主要歸因於2010年史上最嚴厲的宏觀調控"國十條",包括限制異地購房、二套房貸標準大幅提高等措施,直接澆滅瞭北京房地產市場的火,二手房也未能幸免。及至2013年4月,商品房開始統一實施差額20%征稅之後,二手房交易的成交量變化尤其明顯。

  "4月的成交量比正常月份少瞭60%,而3月的成交量是正常月份的4倍。"周滔說,當年他一個月都成交瞭好幾套房,而正常情況下經紀人三個月能賣兩套房就不錯瞭,他覺得是政府的政策把當時正常買房的需求都提前瞭。

  現在,行政調控正在成為過往,政府提得最多的是依靠市場來調節房價,但周滔還是覺得要讓房價跟經濟增長保持一致,避免出現很久不調控、一調就是大動作的事情,那時,很多買房和賣房的人,心理可能都承受不瞭。

  (經濟觀察報)





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-06/08192676733.shtml

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林詩鴻

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