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  "開發商投資海外的非市場性風險主要來自於匯率變化。"正略咨詢顧問趙麗燕分析說,開發商主要是看漲人民幣,利潤空間較大;萬一人民幣貶值,那他們的日子就會比較難過。

  而在銷售方面,房子造出來後,有很大一部分是"返銷"給中國人。

  主要賣給中國人

  在拿地策略上,房企緊緊追隨國人足跡。由於經常和房地產企業合作,陸炳同對房企海外運作相當熟悉。他告訴記者,開發商在國外拿地,一般遵循以下幾個原則:首先是城市人口要足夠多,至少在300萬以上;其次,盡量挑選離中心區近的地段,並且外來人口一定要較多。"如果開發一個大盤,幾千套房,必須吸收外來人口,尤其是中國移民要多,才能消化得瞭。"陸炳同說。

  據瞭解,海外市場貸款利息多為4%~5%,融資成本低。"另外,和國內按照某個項目融資不一樣,在國外開發商可以多種渠道融資。"正略咨詢顧問趙麗燕對深圳商報記者分析說,國外土地成本低,國人海外置業的火爆,以及從戰略佈局角度需要國際化等,這都是房企淘金海外的原因。

  碧桂園於馬來西亞的金海灣項目預計今年正式對外銷售。在該項目上,碧桂園也主打"移民牌"。"目前該項目正在全國進行前期推廣工作,最先帶出去考察項目和投資環境的對象是碧桂園的老業主。在推廣過程中,除瞭移民政策,還用旅遊、投資、教育、醫療等資源吸引買傢。"碧桂園相關負責人表示。

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  當中國人最為迷戀的投資品"房產"被限購以後,一股由中國富豪們掀起的房地產投資熱浪開始席卷全世界。從澳大利亞、加拿大、英國、美國,到法國、愛爾蘭,甚至塞浦路斯,等等,都可見到"中國購買"的足跡。胡潤2012年11月發佈報告稱:目前中國高端消費者中擁有海外資產的比例高達三分之一,海外資產占到其總資產的約19%,而海外資產中,房地產是最主要的投資領域。



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  為瞭節約成本,在建材的采購方面,房企也獨辟蹊徑。"有發展商從國內采購電線、插座、安防系統、瓷磚、門等建材,再運輸到國外。因為中國是世界工廠,很多原材料質量既好又便宜。這樣一來,房企又能多出20%左右的利潤。"

  "我認識的一傢房企在海外的一個項目,本來說好在年中開盤,結果還沒開盤,就賣瞭九成,買傢絕大多數都是中國人。"5月24日,巨龍出國集團總裁陸炳同對深圳商報記者說,但其不願透露具體房企和項目所在國傢。

  匯率變化是風險

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中海國際社區9折團購最後沖刺



  內地房企進軍海外已經成為"時髦"。4月中旬,萬科以6.78億元收購新加坡一個房地產項目30%的權益。今年早些時候,萬科先後與美國鐵獅門、香港新世界聯手,進軍美國舊金山和香港開發住宅項目。其中,萬科為舊金山項目投資1.75億美元,而香港荃灣地塊總價值34.35億港元,萬科占有項目兩成權益。萬科董事長王石透露,萬科將追隨客戶進軍北美,年底有望在紐約投資項目。





  來自中國海外投資聯合會的一項數據顯示,2012年以來,碧桂園、中國建築、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等十餘傢大型房企,已在海外有房地產項目或確定投資計劃,投資規模已達上百億美元。

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  為什麼要出海?需求是顯而易見的答案。事實上,隨著開發商出海項目陸續上市,這些房子大多"返銷"中國人,開發商海外投資時,無論是拿地、開發還是銷售,都帶有濃鬱的中國特色。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-31/09353225874.shtml

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林詩鴻

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