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  常年緊縮地根,壟斷土地供應,地價飆升,增加土地重置成本,導向房價難降

媒體稱03年以來頒佈43個調控政策 房價上漲10倍

  後期對開發貸的限制,源於對房地產投資規模過大的限制,而采取對行業貸款的全面緊縮。國有企業、龍頭企業和優質項目才能獲取銀行貸款。銀行利率的大致上浮區間是10%-25%。更多的房企,被迫通過信托、基金和民間資本融資,資金成本動輒12%-18%。

  兩座城市對試點的細則安排顯得極為謹慎,征稅對象主要是增量房,也包括重慶市的存量別墅。其對房價的影響、盤活存量住宅和增加地方收入的效用,在一年後卻並不明顯。按照官方統計口徑,去年全年滬渝新建住宅價格分別上漲7.6%和4.5%,征收量與財政收入相比幾乎可忽略不計。

  2003年,中央將房地產作為國民支柱產業。據本報不完全統計,此後與房地產直接相關的宏觀政策達到43次。這些政策囊括瞭一個國傢機器除軍事力量外的幾乎所有手段,在某些方面,已超越一個政體所應觸及的邊界。

  受刺激的需求和未完成的保障

  開發商開始逃離"兩限"最嚴的城市,到二三線城市投資。但受制於人口凈流入不足和公共配套措施匱乏,戰略大轉移並沒有太大收獲。而相較於供給平衡的二三線城市,一線城市的需求則被強力壓抑。

內容來自sina新聞

  作為最基本的生產原料,土地的供給直接影響瞭房產供需平衡。據REICO工作室的統計數據,2003-2010年,全國地價水平(房地產開發購置土地費用除以購置面積)年均漲幅為22.9%,而同期的房價水平的年均漲幅為16.1%。

  過去十年間,圍繞調控的稅費調整,主要涉及房產交易的營業稅、個人所得稅的稅率調節。對應周期內房價的變動,很難看到這些政策產生瞭明顯的效果。因為在供需不平衡的賣方市場中,稅費無論是以買方還是賣方為征收對象,最後都很容易被轉嫁到購買方,從而推動房價的上漲。

  其中第二階段,為抵抗半路殺出的金融危機而采取的救市措施,在很多觀察人士看來,是十年房價調控中最大的敗筆。但將所有矛頭指向一處,問題在被簡單化的同時,也容易浮於表象。政策失效的更深層次原因,可能還在於計劃思路與市場規律之間的錯位。

  但到瞭2010年底,故事才水落石出。國土資源部公佈瞭全國閑置土地的信息:全國1457宗土地總面積9772.4公頃,其中約70%為住宅用地,合同價款256.1億元。其中54%的土地閑置明確是政府原因造成。屬於企業原因的用地宗數為670宗,其中住宅用地約3145.58公頃,可建設住宅約3700萬-4000萬平方米,這在當年7月公佈的全國開復工總面積32.43億平方米中僅占約1.2%。期望盤活存量以增加供給的實際效果,可想而知。

 生產要素的供給壓縮

  回溯調控,政府的基本邏輯較為清晰:通過調整土地供應的結構、促進土地利用效率、加強信貸支持針對性等方式,來嚴格配置開發商的生產要素。在需求端區別對待,為中低收入者建設保障性住房、用限購等方式剔除投資和投機性購房。此外,土地增值稅、二手交易所得稅和房產保有稅等稅費手段,也被用於調節市場秩序。

  重交易輕保有的稅收結構,並不能有效盤活存量住宅,反而滋生更多的投資欲望

  遺憾的是,伴隨雨點般調控的,仍然是一根陡然上浮的房價曲線。據國傢統計局城鎮入戶調查的口徑計算,過去十年間,我國城鎮住宅價格年均漲幅約為16.1%。但在住房矛盾突出的大中城市,人們對房價上漲的感官可能更為強烈。首都北京的五道口華清嘉園被稱為宇宙中心,最初房價約6000元/平方米,而目前已至6萬元/平方米。這一10倍的上漲幅度高於統計局數據,但可能更貼符大城市居民的心理感受。

  供求關系決定價格的鐵律再次生效。到2012年下半年,房價劃出瞭一條陡然上升的尾線,比任的預測提早瞭幾個月,這一趨勢延續到瞭2013年5月份。

  我國目前保有環節的主要稅種,包括房產稅和城鎮土地使用稅,但十年間對於居民個人擁有的非經營性的居住房屋都免於征收,實質上處於"無稅"狀態。

  住房保障體系的不成熟,增加瞭商品房市場壓力

  因此,流動性泛濫的市場周期中,房屋的資產屬性得到瞭充分的體現,其保障屬性則不然。通過配置不動產實現財富保值增值的群體,一時間成瞭"身邊的野蠻人"。購房者被人為區分為剛需、投資和投機三種。後兩者成為調控的打擊對象。

  過去十年間,政府對土地的調控,大致可分為三類:一是將過去協議出讓改為招拍掛,二是打擊囤地行為,加快開發周期,三是將土地用途的規劃向高密度中小戶型、保障性住房傾斜。

  加大保障性住房和普通商品房的土地供應,也是自2006年以來調控的重要政策。是年5月,國傢明確90/70政策;2008年規定,住宅用地中,90平方米以下的戶型和保障性住房必須超過70%以上;2010年再出政策,要求五年內建成3000萬套保障性住房。

  早期政策對開發貸的限制,主要集中在高檔商品房、別墅等項目類型上,調控者希望借此減少高端房供應,增加中小戶型,以滿足中低收入者的購房需求。比如"湯臣一品"等高價豪宅項目,被政府問責"價格虛高",從而成為全社會眾矢之的。這一政策導向思路,由於否定瞭市場選擇權和消費差別,後慢慢淡出市場。

  在一個成熟的市場中,開發企業的融資來源,更多來自於直接融資而非間接融資。但國內A股市場自2010年5月關閉對房企IPO和再融資的閘門後,開發商基本喪失瞭這一通道,更加依賴大銀行系統的高息資本,高企的資金成本進一步加權至房價。

  中國房地產的現狀,由調控反復敲打塑造成型,扭曲又充滿張力。其間房產泡沫論、崩盤論不絕於耳,卻從未成為現實。以至於十年來最頑固的唱空者謝國忠,都開始倒戈,其日前對外表示,明年年初,受地方財政影響,中央將會釋放房地產的利好信號,帶動房價回暖。一些年份稍長的開發商,面對新政策的出臺,已養成一種"兵來將擋水來土掩"的心態。

  但事實上,1995年生效的《房地產管理法》中就對土地的出讓、交費和開發時限有著明確規定,國土部在2003年之後,還在不斷出臺"新規"督導全國土地市場,時至今日仍然影響瞭很多人的判斷:正是開發商囤積居奇推高房價。

  信貸政策是房產調控的一項常規動作,其中包括開發貸的發什麼是房貸二胎放尺度、個人購房貸款的首付比例及利率、存貸款基準利率的調整等。但在供給端,調控主要針對開發貸。

  在官方的邏輯中,土地供應緊缺,責任並不在政府,而是開發商--他們通過囤積土地,坐等升值,使得房屋售價與土地初始成本之間形成巨大的利潤空間。因此在很長一段時間裡,盤活開發商手中的存量土地,成為調控者的一項重要任務。

  招拍掛同時給地方政府提出瞭更具挑戰性的要求:原先開發商和政府共同找地、開發土地,到由政府全包,資源配置效率大大下降。此外,由於價高者得的特點,土地拍賣的火爆場面頻出不窮,"面粉價高過面包"的恐慌,不斷刺激房價攀升。

  雖然從供地總量上,各地的確出現瞭比較明顯的增幅,但刨開保障性住房用地、工業用地,京滬等大城市的商品住宅用地供應,實際上並沒有實質的增加,而這些城市的需求卻仍在不斷膨脹。

  盡管官方常用"促進行業健康發展"、"住有所居"、"改善居住條件"等不同字眼,來形容房地產政策的訴求,但在絕大多數人眼中,過去十年調控的目標,用兩個字來概括,就是"房價"。

  城市新增人口住房需求和持續寬松的貨幣環境,極大刺激購房需求

  2004年8月31日之後,所有經營性土地一律要公開競價出讓,以協議出讓經營性土地的做法被正式叫停。此外,開發商必須及時繳納土地出讓金,而且如果在兩銀行2胎房貸利率年內不開發,政府可將土地收回。擠出不具備開發資質的投資人和杜絕權力尋租,是明確招拍掛方式主導土地出讓的關鍵訴求。

  行政壓制需求的必然結果,是開發商生產積極性不足,加劇供需結構失衡

  處在房地產發展的初中級階段,國內住房需求原本就十分旺盛。據REICO工作室的統計,近年新增人口、住宅改善對存量住宅面積的需求年度增長約為5%-7%。而同期年度新建住宅量相當於存量的4%-5%。也就是說,在未考慮折舊需求的情況下,市場每年仍有1-2個百分點的缺口。這種供需不平衡,被普遍認為是住宅上漲的基本動因。

  2003年以來,盡管央行對貨幣政策表述歷經瞭"適度寬松、寬松、適度從緊、從緊"等多次變化,但每年都在向市場註入大額凈頭寸:2006年為14500億元,2007年為4700億元,2008年高達18600億元,2009年更是高達27500億元。中國處於史上最"不差錢"的十年中,而金融危機期間的10萬億貨幣投放,更是將這一狀況推高至頂峰。

  持續的貨幣寬松,帶來瞭通脹和資產價格的飆升。較低的利率管制、稀缺的投資渠道,使得持有不動產的增值收益,大大超過持有貨幣或投向實業,極大刺激人們對房產的潛在需求。

  從2006年開始,政府開始認識到,住房需求必須區別化地滿足,政府有義務保障中低收入者基本居住權利。"加快建設廉租房、規范經濟適用房",十年中首度出現在國務院常務會的決議中。但住房保障制度在對象覆蓋、土地劃撥和資金投入方面均未有明確的認識,也沒有成型的制度設計。

  但許多保障房尤其是經濟適用房,成為權力尋租的地帶。而更需要引導的廉租房體系,則在很長時間裡沒有得到應有的重視。地方財政的壓力和商業銀行的動力不足,也成為這項需要長期建設、動態維護制度建成的障礙之一。

  2010年,保障房建設被提到與控制房價同樣的高度。各地政府與中央簽訂瞭"軍令狀",以確保各項要素配套到位、嚴格遵循建設進度。在長效機制尚未建立前,行政命令的結果卻是,隻見開工不見竣工、重產權房輕租賃房,分流需求的初衷至今尚未得到更好的解決。

  加大保障房用地供給,不等於增加商品房市場供給

  2011年,政府出臺瞭另一項壓制需求的政策--限購,輔以對本埠居民二套房貸款首付提高、利率上浮,對三套以上住房停貸。其初衷,是將投資、投機性和外地購房行為擠出市場。

  盡管這項被稱作"史上最嚴"的政策,通過近乎一刀切的方式,錯殺很多大城市移民的購房需求和改善性需求,但在房價控制指標上,取得瞭明顯的成效。從2010年-2011年的兩年間,全國70個大中城市新建商品房房價穩中有降的由10個增至68個。土地市場也降至冰點。

  陳哲

  2012年3月,地產大佬任志強預言,由於限購限貸等嚴控措施,過去兩年中開發商的生產積極性受挫,住宅項目開工量和開工面積均出現瞭負增長,一年後一線城市房價將出現暴漲。

  2003年4月,央行下發《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,規定對購買高檔商品房或二套房以上的借款人適當提高首付款比例,不執行優惠利率。這是"黃金十年"啟動後,政府首度采取抑制房價過熱的措施。

  稅費調節的理想與現實

  嚴控房企開發貸,致使融資難,增加購房成本

  房產稅的調節和替代效應,仍有待政策加速推進

  稅費作為調節供需平衡的手段,在國內調控中占據舉足輕重的角色。

  一個得到大量共識的數字是,房價中有60%-70%的部分都通過稅費方式流入政府。

  大部分市場人士形成共識的是,過去十年的房地產調控大致分為三個階段,第一階段是2003年3季度至2008年3季度,調控方向是控制房價過快上漲和房地產投資過快增長。第二階段是2008年4季度至2010年1季度,調控轉為鼓勵住房消費和房地產開發投資。第三階段是2010年4月至今,目標是遏制房價過快上漲,促進房價合理回歸。

  調控遭遇的障礙,被房產業內人士歸結於緊縮的土地供給、持續寬松的貨幣政策和高稅收制度。但將過多的註意力糾結於這類近乎終極性的問題,可能難以得到調控和房價之間關系的真相。我們更願意去爬梳,調控者希望如何穩住市場,具體措施又是如何傳導到價格曲線上的,市場的邏輯又是什麼,二者偏差在哪裡。

  寬松貨幣政策和持續上漲的房屋價格,又催生瞭投資和投機性購房,保有稅的缺失,使得房屋持有成本幾乎可被忽略不計,致使住房囤積大量空置,擁有數十套,甚至百套住房的"房叔"、"房姐"接連曝光,更加劇瞭供需矛盾。

  市場分析者建議從嚴征收保有稅,一方面可以盤活存量房,抑制和打擊投資投機購房,另一方面可以為地方政府另辟財源,擺脫對土地收入的依賴。在2011年底,政府有意改變目前現狀,並在上海和重慶啟動空轉多年的房產稅試點。

  第二批擴大到試點名單,在一年半的時間裡猶抱琵琶半遮面。據說杭州版房產稅在發佈前夜被叫停,理由是,政府智囊建言,如果隻征收增量,會在政策執行前引起一輪購房狂潮。坊間傳聞可能不足為信,但房產稅的征收的確面臨著諸多挑戰。除瞭征收面的界定,還包括差異化稅率如何確定,對房產的合理估值、稅務部門的管理資源配置等問題。目前,全國性的住房信息聯網平臺遲遲未能建成,全面征收的難度可想而知。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-20/09133365632.shtml
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林詩鴻

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