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  對於這段時間萬科與互聯網公司擦出的火花,萬科董秘譚華傑笑言,互聯網公司都很火,萬科借他們的光火瞭一把。

  3月7日,萬科總裁鬱亮現身萬科2013年度業績發佈會,再次強調萬科"真的不在乎老大(規模)問題",並指出房地產行業利潤率下降符合政府和百姓的期望,但萬科會利用小股新北市土地貸款操盤等多種模式,提高凈資產收益率來滿足股東的需求。

  不過,對於房子會不會降價甚至免費,鬱亮稱這是他對互聯網有所懷疑的原因之一,"我不相信免費模式,滿足客戶需要的是商業邏輯,賺到錢同樣是商業邏輯。你可以免費一時,但怎麼長久,是要告訴大傢這個盈利渠道在哪裡。"

  2013年,萬科以1709億元的銷售額蟬聯國內房企銷售狀元,但與第二名綠地的距離由2012年的362億元縮小到瞭84億元,"如何保持行業規模的老大"也成瞭近期鬱亮媒體見面會的必答題。在上周五的業績會上,鬱亮有些無奈地回答,"被超過沒有關系,真的不在乎這個事情瞭。"

  放棄規模之爭的又一表現,是萬科的"小股操盤"方式。所謂小股操盤,即萬科在合作項目中不控股,但項目仍然由萬科團隊操盤,使用萬科品牌和產品體系,共享萬科的信用資源和采購資源。這意味著,在同等的資產規模下,萬科可以支持更大的經營規模,同時獲得更大的市場份額。

  不爭規模,爭城市配套商轉型;不博高利潤率,重視上市公司ROE(凈資產收益率)提升;無懼互聯網搶飯碗,學習互聯網極致精神與扁平化架構......

  萬科放下長久以來的規模爭奪,也把高利潤率放在一旁,根據年報數據顯示,萬科的結算利潤率已經連續3年下滑,2013年同比下降1.07個百分點至12.01%。鬱亮認為,商品房的薄利多銷成為這個行業變化和進步方式之一,他表示,房地產利潤率下降,符合調控時代對房地產行業的總體要求,從政府到老百姓都樂於見到房企利潤率下降,但萬科的凈資產收益率自1993年以來不斷提高,2013年為19.66%,符合股東的要求。

  "我們走的跑道不是規模擴張的跑道,也不會以規模擴張來衡量是不是勝利瞭。"鬱亮說,"發自內心地說,萬科從2008年以來就放棄瞭速度、規模的模式,走瞭質量效益的模式。"

  為什麼不怕互聯網企業來搶飯碗?鬱亮直言,"我們的飯碗不太好搶。"他表示,從拿到地到蓋完房子,要蓋200多個章,也就是說要和200多個部門打交道,互聯網能夠改變的是自己能夠控制的東西。不過,房企必須學習互聯網思維,否則將會被時代淘汰。

  而萬科的互聯網思維也開始萌芽,首先是合夥人制度的引入。鬱亮稱,例如曾看到公司一個管理者監督三個清潔工打掃衛生,但在互聯網時代下,信息完全透明後,三個下屬可以背靠背互相信任,可以不需要這個上司,管制費用可以省下來。大的方面,萬科目前的職業經理人制度或改變為合夥人制度,以更好地激勵職工,為股東創造價值。

內容來自sina新聞

  談新模式:提高ROE是核心/

  此外,萬科的互聯網思維也開始萌芽。鬱亮稱,萬科目前的職業經理人制度或改變為合夥人制度,以更好地激勵職工,為股東創造價值。

  此前,萬科董事會主席王石坦言,萬科轉型城市配套服務商是發展的必然邏輯。他認為,住宅開發中,要求6%~8%用於配套的學校、商場甚至酒店,而對於住宅開發量巨大的萬科,僅為住宅所做的配套體量已經不小。《每日經濟新聞》記者查閱年報獲悉,2013年萬科新開工面積達1950萬平方米,即便全是純住宅項目,也意味著萬科需完成至少117萬平方米的配套,綜合下來數字已經不小。

  據譚華傑向 《每日經濟新聞》記者透露,公司與騰訊在業務層面的合作已經展開,萬科的微信公共賬號已經開始研究。"賬號功能包括物業費、水電費繳納、物業維修、社區團購、社區活動等,微信公共賬號做好瞭可以取代社區App。"譚華傑認為,目前房企社區App繁多,但真正做起來的很少,"一個手機有這麼多App,很難吸引用戶使用社區App,相比而言,微信公共賬號更加方便。"

  對於萬科而言,心智和力量依然需要不斷磨練,在鬱亮的理解中,磨練即包含著吸收互聯網思維,利用互聯網工具,適應新的時代,亦意味著在城市化進程中,真正轉型為城市配套服務商。

  對於被外界無限放大的萬科"互聯網取經之旅",鬱亮認為,並不懼互聯網"搶飯碗",與互聯網的跨界合作已到具體業務層面。

  點擊進入:2014全國兩會房產特別報道

  目前,萬科不少項目采取的都是合作的方式,但大多數以大股操盤模式存在。鬱亮認為,"小股操盤"瓦解瞭老大意識,不利於銷售額,卻有助於上市公司ROE的提升。"我們會學二胎房貸 二胎房貸銀行利率比較缺錢急用哪裡借錢會使用杠桿做這件事情,用盡可能少的股東投入來給股東創造更多回報。"

  據《每日經濟新聞》記者瞭解,在這種模式下,利益將根據項目經營情況靈活分配。一般而言,操盤一方在項目經營效益好的情況下能獲得更高的收益分配比例。

  看上去很美,但小股操盤的風險卻不能忽略。對於小股操盤,鬱亮在業績會上多次強調這種模式的重點在 "操盤","萬科靠一雙手賺錢,而不是別的。小股操盤是幹更多活,賺更多錢。"

  然而,"小股"之後,如何"操盤"亦成為這種方式的難點。融創中國董事長孫宏斌曾表示,"合作是最麻煩的事,因為你想做主,我也想做主"。業內人士認為,萬科在項目中失去控股權,如何保證對項目操作的控制權,仍需要合作雙方設置合理的合作機制,這也成為小股操盤後保證萬科品牌質量的不確定因素之一。

  談互聯網思維:或引入合夥人制度/

  不過,鬱亮強調,並不是說萬科什麼都幹,"我們隻是為衣食住行提供房子。"他說,"如我們提供餐廳,第五食堂是我們的配套,但不是說萬科會去做飯館。"

  不過,對於具體推出時間,譚華傑表示目前難以確定,"騰訊太忙瞭,我們還需要時間一起坐下來再研究。"

  目前,萬科對於互聯網給出瞭明確的態度:互聯網將改變世界,但短期內互聯網還無法威脅到房企的業務層面,萬科將向互聯網學習極致思維、專業化、扁平化管理,用好互聯網這個工具。

  談行業老大:規模導向很危險/

  鬱亮認為,對於已經進入下半場的內地房企而言,再以規模來引領行業,隻能是規模越大越危險。他以自己女兒的成長舉例,"青春期前,我用一年長瞭幾公分來證明我女兒確實成長瞭,沒白養她,過瞭青春期,個子不再長瞭,但心智更成熟,力量更強大,能為自己和社會承擔更多責任,是不是更好?"

萬科鬱亮不在乎老大地位 或引入合夥人制度

  (每日經濟新聞)

  3月22日新浪樂居踏春尋房總動員大型看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-10/07462638256.shtml
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林詩鴻

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