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內容來自sina新聞

鬱亮的自信從哪來

  2008年的率先降價曾成為眾矢之的，而現在的萬科則要淡定得多。

  8月18日的中期業績會上，萬科總裁鬱亮直接回應上半年萬科在某些城市如廣州(樓盤)的積極銷售策略說，這是順應市場的舉動，"廣州市場成熟，競爭激烈，歷來是降價走量發源地。"

  鬱亮的自信來自於萬科對調控的判斷和對市場的把握。2010年，他雲林房屋二胎便對21世紀經濟報道記者說，2008年－2009年是一次被打斷的調控，行業的自發調整還會到來；房企要滿足的是市場真實的自住需求，而非投資投機需求。

  抱著這樣的態度，萬科在2008年之後始終堅持三不策略，對高價地、對投機退避三舍。收獲的則是ROE的提升、市場占有率的連年增長。

  5年後，市場的自我調整不期而來。在嚴峻的市場中，去存貨、儲現金，擇機拿地，萬科似乎都是水到渠成。

  萬科董秘譚華傑說，下半年公司經營民間2胎缺錢急用哪裡借錢確立瞭以現金流為核心的策略。這意味著，銷售以去化、回款為目標，成交是第一位的，價格次之。中期業績會上，萬科重申瞭新推盤當月去化60%的目標。

  萬科今年回款目標是2000億。鬱亮強調說，對任何地產商來講，回款是最重要的事情。萬科融資渠道最主要是靠賣房子(銷售回款)，其次才是金融機鳳凰創業二胎年息借貸增貸轉貸構借款和海外融資。

  世聯行(002285,股吧)董事長陳勁松曾說過，對所有的大公司決策者而言，他們關註的是成交量而非價格，個別項目的降價、利潤率下跌甚至虧損，在公司整個盤子中會得到平衡，佈局合理的公司能夠在市場波動中熨平風險。

  市場在達到3年的庫存高位後持續低迷，降價已不再是禁忌。今年包括萬科、中海外、華潤、龍湖等大型地產商均有不同程度的調價行為，

  上半年，萬科已經在北京、杭州、廣州等地對部分項目進行調價，所售戶型144平米以下占比已經提升到92%。未來集團的策略是繼續對低效資產進行去庫存，定期計提減值並直接扣減當年利潤，考核中利息成本不再進行資本化，直接作為期間費用當期扣除。

  鬱亮預期下半年會好於上半年。他認為，個貸的寬松會有助於剛需和改善型人群入市，帶動成交數據回升；但同時他又很謹慎，在他看來，限購的取消正是對過去行政化調控的糾偏，是政策向市場化長效機制轉換，而並非下一輪市場反彈的條件。

  自稱是貓頭鷹的鬱亮，雖時刻睜眼警惕風險，卻也不忘分享喜悅。他認為，萬科B轉H很成功，H股提高瞭萬科的競爭力，對評級、資源整合很有幫助，也打通瞭境外低成本融資的通道。鬱亮透露，萬科今年上半年境外融資比例17%，預期今年全年20%，以後逐步提高。

  令鬱亮充滿自信的還在於，萬科轉型效果明顯。上半年投資收益大幅提升，同比上漲237.8%。譚華傑說，這跟公司推輕資產模式，即小股操盤直接相關。原來一些持大股的項目也可能通過轉讓股權變成小股操盤。轉讓這些股權所產生的收入，未來將是經常性收入。這也意味著，萬科將不再單純依賴賣房子賺錢，而是多瞭管理費、服務費、傭金等收入來源。

  更關鍵的是，萬科管理層已通過盈安合夥一舉成為萬科第二大股東，更多地掌握公司話語權。鬱亮直言目前盈安合夥持股逾2%並不多，未來還將持續增持。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-21/08142875130.shtml

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