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開發商推七折房貸利率 實為信托收益貼息
"現在您購房的話，還可以享受貸款利率七折優惠，再晚一點活動就要結束瞭。"8月27日，位於北京東南六環附近的珠江·四季悅城銷售人員對《每日經濟新聞》記者說。
銀行依然沒有放松限貸，但目前有開發商給購房者補貼貸款利率來促銷。珠江·四季悅城就是這種項目。購房者用部分首付款購買珠江投資旗下的基建信托，開發商將信托收益返給購房者補貼月供，返還後的貸款利息等同於銀行同期房貸基準利率的七折。
"這個項目也是整個集團的標桿項目，所以很多創新的營銷策略都是以這個項目為試點。"珠江地產相關人士27日對《每日經濟新聞》記者表示，從之前推出的"零首付"到現在的"七折利率優惠"，都是希望吸引更多的購房者，結合公司自身平臺所擁有的金融產品實現內部資金運作的平衡和分配。
開發商用信托收益貼息
從"零首付"、"降價險"到"七折優惠"，珠江·四季悅城項目一直都設法推出各種優惠活動，反映的其實是項目去化過慢的現狀。
據瞭解，珠江·四季悅城目前在售房源以65平米、90平方米為主力戶型，層高4.5米，屬於買一層得兩層的50年產權LOFT型房屋。據銷售人員介紹，目前在售均價在26000元/平方米左右，精裝修交房。
記者通過查詢北京市住建委網站瞭解到，珠江·四季悅城項目分別於2013年10月、12月獲得預售許可，批準銷售的房屋套數總計為3643套，但目前實現簽約的套數為1181套，成交均價約在2萬元/平方米。
這樣的簽約情況實在算不上樂觀。在開盤銷售已達10個月的時間內，項目去化僅完成瞭三成。
也許是受制於項目去化過慢的壓力，四季悅城項目進入今年以來，各種優惠措施頻出，優惠方式也賺足瞭眼球。
此前，記者走訪時就瞭解到，該項目推出瞭"零首付"的活動，如果購房者資金暫時無法一次性繳納首付款，可以通過簽訂合同並繳納30萬元的保證金後，獲得某電商為購房者墊付的剩餘首付款項，但墊付的這部分款項，需要在購房後的5個月內還清。
"零首付"的風頭還未過去，該項目又推出瞭"降價險"來打消購房者的觀望情緒，隨後再次推出"七折利率"。
據該項目負責人介紹，這次的"七折利率購房"具體操作模式是：四季悅城與購房者簽訂協議，約定將購房者作為受益人，將首付款中的部分資金作為信托認購額，以購房客戶10年貸款期限為周期，購買珠江投資旗下的基建信托。在期限內，開發商將信托收益每月返還給購房者，作為月供利息補貼，返還後的貸款利息等同於銀行同期房貸利率的七折。
"其實這也是對客戶的一種反哺，首先銀行是不可能改變利率標準的，"該人士坦言，此舉也是希望吸引客戶，"從近幾次創新的營銷策略來看，市場反應還是挺好的。"
"此類營銷模式，對於意向購房者有一定的刺激意義。因為將此類首付款部分'挪'出來，進而轉向投資理財，對於購房者來說，願意從過去持幣觀望的做法轉變為積極入市，因為能夠實現購房和理財兩不誤的效果。"上海易居房地產研究院研究員嚴躍進在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示。
復制難度大
到底是不是噱頭？當珠江地產推出諸多營銷策略之後，市場上議論之聲並未停止。
"其實我們是正好結合瞭集團內部平臺上的資源，包括保險、信托，但另一方面對於風險的把控都有一套嚴密的評估體系。"珠江地產相關人士表示。
不難看出，雖在促銷模式上，珠江打出瞭"銀行利率牌"，但實際是將這部分利率差在總房款中減去即可。
對此，四季悅城項目負責人曾表示，在推出"京城首個零首付"項目等一系列促銷活動後，"公司發現真正的購房門檻不僅是首付問題，解決高額的房貸利息才是關鍵"。
據《每日經濟新聞》記者從珠江地產瞭解到，促銷活動使四季悅城的銷售量占到亦莊區域銷售量的八成，從5月份推出"零首付"至今共實現成交額約6億元。
嚴躍進對此表二順位設定任何問題免費諮詢示，此類做法，如果單從珠江地產的角度看並無風險，"這是其創新營銷的模式，本質上也允許進行創新。但是如果進行推廣，可能會招致各類條例的管制。"其表示，不排除有項目會借樓盤銷售來實現融資，未來承諾的收益能否兌付，都會有風險。
那麼，公司是否會繼續推廣？對其他項目又是否具有借鑒意義呢？
"我們目前推出瞭50套房源，接下來還會陸續推出，這個項目作為試點，也不排除未來會推廣到其他城市，隻要我們在當地的金融信托產品落地就可以。"上述珠江地產相關人士表示，"對珠江來說，並沒有想過以此融資，畢竟我們還有其他的融資渠道。"
對此，北京一傢房企人士向《每日經濟新聞》記者表示，此舉對於開發商來說會付出一定的成本，也可說是一種變相降價。"但會否有其他的開發商借鑒，還要基於公司內部的資源房屋二胎代書貸款全省皆可處理配置，畢竟信托產品本身也屬於風險與收益並存的產品，需要有專業的人員管理。"
中投顧問高級研究員鄭宇潔對記者表示，購房者的首付款，一般而言要用於項目建設，而且需要有嚴密的監管，直接拿去買信托產品，誰來監管也存疑。若投資失敗，甚至會影響到住房項目的正常開發建設。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-08-30/00114414642.shtml
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