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  其次，宏觀經濟政策對房地產市場的影響。當前我國宏觀經濟政策的基調是穩增長，措施上強調市場的決定性作用，重視存量改革而非過去依靠增量的短期刺激。但從實際情況看，貨幣的閘門並未顯著緊縮，M2的增速依然遠高於GDP的增速。不僅如此，近期出臺的一系列結構性刺激政策，如加大鐵路建設的投資力度、重視區域經濟的協調與合作、建融彰化福興建融引導民營資本的投資熱情等等，並未跳出傳統的數量型調控窠臼。對投資驅動模式的依賴性必然會傳導到房地產市場上去，房地產市場的投資力度在未來很長的時間內不會出現顯著的衰退。此外，還應該強調的是，政府能夠用於房地產市場調控的"子彈"還非常多，假如房價出現大幅下跌的話，那麼地方政府就一定會想方設法進行"救市"。

  再次，簡政放權和反腐能夠降房價，更多的也隻是一種美好的願望，其功效值得商榷。自去年以來，簡政放權、加快政府職能轉變成瞭改革的核心內容。雖然這些措施能夠減輕房地產開發商的稅費負擔，減少開發過程中的隱性成本，但並非是扭轉房價的決定性力量。目前在地方財政壓力巨大的情況下，給房地產商減免稅費更多是雷聲大雨點小，抑或是稅減瞭但費卻多瞭。至於少數腐敗官員掌握的房產數量，和龐大的房地產市場相比微不足道，不宜誇大反腐對房價的影響力度。

  最後，人口結構的變動，存在著對房地產市場的正負兩種效應。一方面，人口的老齡化確實會降低房地產市場的需求，但另一方面，消費者收入的不斷上升，並不會一定導致需求總量減少。我國城鎮勞動力的凈增量在2011年就已經出現瞭負增長，勞動力市場的"劉易斯拐點"已然來臨。但勞動力市場"拐點"並不意味著樓市的"拐點"。隨著收入和財富的增長，人們對於住房的改善性需求也會同步增長，這在很大程度上能夠抵消人口老齡化帶來的負面沖擊。據預測，我國的人口紅利至少要到2030年後才會逐漸消失，從這個角度講，我國房地產市場的"白銀期"應該還會有十五年左右的時光。

  每次到瞭樓市波動甚或方向性選擇的時候，國內地產"領頭羊"萬科總是喜歡跳出來充當"預言傢"的角色。在當前房地產市場正處在膠著狀態、樓市未來將何去何從之際，萬科集團副總裁、北京萬科總經理毛大慶近日在一次內部的建策沙龍上語驚四座。而在其發言稿被網友公開披露後，霎時間在整個房地產江湖上掀起瞭一股巨浪。

  但樓市的不確定性並不意味著我們在預測面前無能為力。如果我們能夠通過觀察一些房地產市場的先行指標，從大局中把握趨勢動態，那麼還是能夠追蹤到市場變動的蛛絲馬跡的。

  毛大慶的觀點之所以引發瞭市場的關註，不僅在於他對房地產市場做出的悲觀結論，還在於他在發言中引用瞭大量的數據以及房屋2胎融資怎麼貸款比較會過件城市案例，包含瞭豐富的信息量，而且給人一種"拿數據"說話的嚴謹印象。毛大慶的觀點甫一出臺，立刻在業界引發瞭激烈的爭論。萬科總裁鬱亮明確表示，部分支持毛大慶的論斷。而萬科的"教父"王石不久之前就已表態，反腐是最大的宏觀調控，目前北京等一線城市的房地產存在著泡沫。但對毛大慶觀點持相反態度的也大有人在，比如號稱房地產"大嘴"、"大炮"的華遠老總任志強就堅持認為，目前無法找到中國房地產泡沫的論據，他甚至再次斷言，2014年一線城市的房價必定暴漲，"不買房要睡大街"。

  姑且不論毛大慶的判斷對錯與否，實際上，在房地產市場風雲詭譎時，如何保持頭腦清醒，看清房地產市場的真實面目，並非是一件易事。這涉及到對宏觀大勢的判斷、消費者偏好的變化以及樓市判斷的標準選擇等。即使是同一個指標，如果使用的數據方法不同，或選擇的樣本城市市情不同，也會得出差異甚遠的結論。事實上，樓市的走向有點類似於股市，正如著名經濟學傢、諾貝爾經濟學獎獲得者薩繆爾森所說的：股市唯一確定的，就是它的不確定性。

  在流傳出來的毛大慶發言稿中，概括起來表達瞭一個觀點，即目前中國的房地產市場已經出現瞭分化，房價的"拐點"已經來臨。更明確地講，房地產市場已進入瞭"下半場"，房價下行的窗口悄然開啟。其主要理由包括：一是反腐對於房地產市場產生瞭比較明顯的不利影響。二是房地產存在著類似當年香港、日本似的泡沫，房價在短時間內不存在大幅上漲的空間。三是宏觀調控不再出臺刺激性政策，銀行資金面收緊。四是人口結構迅速變化，人口老齡化加劇。

  去年，諾貝爾經濟學獎獲得者、美國經濟學傢席勒就曾構建瞭一個反映美國住房價格的多重指數，該指數自上世紀80年代發佈以來至今仍是美國房地產市場的主要指標，並多次較為成功地預測到房地產市場的"拐點"。基於此，我們也不妨從宏觀和微觀的角度，對中國的房地產市場進行前瞻性的預測和判斷。

  首先，中國的宏觀經濟增長能否繼續支持房價上漲？很顯然，對中國經濟增長的判斷本身就存在著兩極的觀點。樂觀者認為未來繼續保持7%-8%的增長至少可以持續三十年，而悲觀者則認為中國的衰退已然開始，甚至持"崩潰論"者也不在少數。但這兩種極端的看法皆不足取。客觀地分析，中國的經濟增長雖然已持續瞭三十多年，但應該說潛力依然很大，如果能夠繼續以改革引領發展，那麼在未來繼續保持中速增長將是大概率事件。而與股市相比，樓市在一定程度上才是真正的國民經濟"晴雨表"。 有關研究表明，我國的房地產價格指數與GDP增幅的擬合度要大大高於股市與GDP增幅的擬合度，而且房地產市場的投資周期與國民經濟波動的周期也十分吻合。如果說炒股要看大勢的話，那麼買房顯然更離不開對大勢的判斷。

  作者 李長安(外經貿大學管理學教授)

  萬科作為地產界的"帶頭大哥"，毛大慶"看空論"的影響自然是不言而喻的。然而，此後萬科集團的一口否認和毛大慶本人的緊急辟謠，瞬間又讓大傢墜入雲裡霧裡。在紛繁雜蕪的信息轟炸下，許多民眾頓時陷入迷茫之中。當前房地產市場真相究竟如何？房地產市場將何去何從？涉足房地產的企業該如何應對？大傢可能都在尋找這個答案。

  李長安：毛大慶的樓市下半場

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-13/07572727735.shtml

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